Регистрация договора аренды после продажи помещения новому владельцу

Смена собственника помещения сама по себе не прекращает действующий договор аренды: новый владелец становится арендодателем на прежних условиях. Если же стороны заключают новый договор на срок не менее года, его нужно зарегистрировать в Росреестре и уплатить госпошлину.

Что говорит закон

• Ст. 617 ГК РФ: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
• П. 2 ст. 651 ГК РФ: договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Это правило применяется и к нежилым помещениям; договор на срок менее года регистрировать не нужно.
• Ограничение в виде аренды, зарегистрированное в ЕГРН, при продаже помещения сохраняется, поэтому прежний договор продолжает действовать и для нового собственника.
• Госпошлина за регистрацию обременения установлена ст. 333.33 НК РФ; её размер для физических лиц и организаций различается, точную сумму стоит проверить перед подачей.
• Для розничной продажи алкоголя по ст. 16 и 19 Федерального закона № 171-ФЗ лицензиат должен иметь стационарное помещение в собственности или аренде; для аренды важен срок договора, поэтому любые изменения договора нужно соотносить с требованиями к лицензии.

Возможные варианты действий

1. Если старый договор с прежним собственником зарегистрирован и не расторгнут, можно не заключать новый, а оформить дополнительное соглашение о замене арендодателя и платёжных реквизитов. Регистрация такого соглашения нужна, если оно меняет зарегистрированные условия; на практике его часто регистрируют для ясности.
2. Если стороны решили заключить новый договор (новые условия, срок, арендная плата), а старый расторгнуть — новый договор на год и более нужно зарегистрировать, расторжение старого — тоже внести в ЕГРН.
3. Заранее сообщить в лицензирующий орган об изменениях, если этого требует регламент: смена реквизитов документа о правах на помещение может влиять на лицензию.
4. Подать документы через МФЦ или электронно; при электронной подаче через нотариуса или с электронной подписью сроки обычно короче.

Что подготовить

• Действующий договор аренды с отметкой о регистрации и выписку ЕГРН.
• Договор купли-продажи помещения и документы нового собственника.
• Проект дополнительного соглашения или нового договора.
• Копию лицензии арендатора.

Всё зависит от того, сохраняется ли прежний договор или стороны хотят перезаключить его на новых условиях, и от требований к лицензии на продажу алкоголя. Перед подписанием стоит показать проект юристу, чтобы не создать перерыв в правах на помещение.