Строительство таунхауса на участке ИЖС и продажа блоков в ипотеку

Таунхаус по закону — это не объект ИЖС, а дома блокированной застройки, поэтому строить его на участке с видом использования «для ИЖС» нельзя без смены вида разрешённого использования. Официальный путь: изменить вид использования на блокированную жилую застройку, получить разрешение на строительство, ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать каждый блок с отдельным участком. Специальной лицензии застройщика нет, но при регулярных продажах это будет предпринимательская деятельность.

Что говорит закон

• Пункты 39 и 40 статьи 1 ГрК РФ — объект ИЖС — отдельно стоящее здание не выше трёх этажей, не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты; дом блокированной застройки — блок, имеющий общие стены с соседними и отдельный выход на свой участок.
• Статья 37 ГрК РФ — вид разрешённого использования меняется в пределах, допустимых правилами землепользования и застройки; иначе нужно разрешение на условно разрешённый вид (ст. 39 ГрК РФ) через публичные слушания.
• Статьи 51 и 55 ГрК РФ — для блокированной застройки нужно разрешение на строительство, а после постройки — разрешение на ввод в эксплуатацию. Уведомительный порядок действует только для ИЖС.
• Статья 222 ГК РФ — постройка без разрешений или с нарушением вида использования участка может быть признана самовольной и подлежать сносу.
• Федеральный закон № 214-ФЗ — продавать жильё до завершения стройки по договорам долевого участия может только юрлицо, соответствующее требованиям закона, с эскроу-счетами. Продажа готовых блоков по договору купли-продажи под действие закона не подпадает.
• Статья 23 ГК РФ — систематическая продажа построенного жилья требует регистрации в качестве ИП или юрлица, с соответствующими налогами.

Возможные варианты действий

1. Изучить ПЗЗ своей территориальной зоны: допускается ли блокированная застройка и какие предельные параметры (отступы, этажность, площадь участка на блок).
2. Изменить вид разрешённого использования, при необходимости — через слушания.
3. Заказать проект, получить ГПЗУ и разрешение на строительство; работы поручить подрядчику, который вправе их выполнять.
4. После постройки получить разрешение на ввод, разделить участок под блоки и поставить блоки на кадастровый учёт.
5. Для ипотеки уточнить требования конкретных банков: обычно это зарегистрированные права, ввод в эксплуатацию, отсутствие обременений и проверка самого продавца.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН и ГПЗУ;
• проектную документацию и разрешение на строительство;
• технические планы блоков и межевые планы участков.

«Обходить» правила, оформляя таунхаус как ИЖС, рискованно: покупатели не смогут нормально зарегистрировать блоки, банки откажут в ипотеке, а постройку могут признать самовольной. Многое зависит от местных ПЗЗ и площади участка, поэтому до начала проектирования стоит показать документы юристу по градостроительному праву.