Управляющая компания отказывается включать вопросы в повестку собрания

Повестку общего собрания определяет его инициатор. Если собрание созывает управляющая компания, она формирует свою повестку, но собственники не зависят от её решения: любой собственник может сам инициировать собрание со своими вопросами, а собственники с 10% голосов вправе потребовать от управляющей компании провести собрание с нужной им повесткой. Высший орган управления домом — общее собрание собственников, а не управляющая компания.

Что говорит закон

• Статья 44 ЖК РФ — общее собрание собственников является органом управления домом; к его компетенции относятся выбор способа управления и управляющей организации, решения о пользовании общим имуществом, благоустройстве и ремонте.
• Статья 45 ЖК РФ — собрание может созвать любой собственник; по обращению собственников, обладающих не менее чем 10% голосов, управляющая организация обязана организовать собрание, а обращение должно содержать вопросы повестки.
• Часть 2 статьи 46 ЖК РФ — собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку, поэтому вопросы важно ставить заранее.
• Статья 161 ЖК РФ — собственники могут в любое время сменить способ управления или управляющую организацию решением собрания.
• Часть 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ — гарантийный срок на объект долевого строительства не менее пяти лет; недоделки в общем имуществе можно предъявить застройщику.

Возможные варианты действий

1. Собрать подписи собственников, обладающих не менее 10% площади, и направить в управляющую компанию письменное требование о проведении собрания с конкретной повесткой.
2. Как вариант, провести собрание самостоятельно: инициатор уведомляет собственников не менее чем за 10 дней, оформляет протокол и передаёт его в управляющую компанию для направления в жилищную инспекцию.
3. Включить в повестку вопросы о навесе, претензиях к застройщику и, при необходимости, о смене управляющей компании или создании ТСЖ.
4. По недоделкам направить застройщику коллективную претензию, а при отказе — иск.
5. Жалобы на бездействие управляющей компании — в государственную жилищную инспекцию.

Что подготовить

• реестр собственников и сведения о площадях;
• договор управления домом;
• письменные обращения и ответы управляющей компании;
• фото недоделок и акты осмотра.

Результат зависит от активности собственников и правильного оформления собрания: ошибки в уведомлении или подсчёте голосов делают решения оспоримыми. При подготовке первого собрания стоит показать документы юристу по жилищному праву.