Можно ли сдать квартиру, если в ней прописаны другие люди

Собственник вправе сдавать квартиру, и прямого требования получать согласие всех зарегистрированных в ней лиц закон не содержит. Однако если у прописанных есть право пользования квартирой, они могут в любой момент вернуться и жить в ней, и это нужно учесть в договоре с нанимателем. Платить налог можно как самозанятый или через декларацию по НДФЛ.

Что говорит закон

• Собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, в том числе вправе сдавать его внаём (ст. 209, 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).
• Регистрация по месту жительства сама по себе не порождает права на жильё, но обычно отражает, что у человека такое право есть: например, у членов семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ) или у тех, кто отказался от приватизации, — их право пользования сохраняется бессрочно (ст. 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ»).
• Наймодатель обязан предупредить нанимателя о правах третьих лиц на сдаваемое жильё; при умолчании наниматель может требовать уменьшения платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
• Доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ 13% с подачей декларации 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (ст. 228, 229 НК РФ) или налогом на профессиональный доход 4% при сдаче физлицам, если вы зарегистрированы как самозанятый (Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

Возможные варианты действий

1. Выяснить, на каком основании зарегистрированы жильцы: члены вашей семьи, бывшие члены семьи, лица, отказавшиеся от приватизации. От этого зависит, сохраняют ли они право пользования.
2. Если право у них есть, стоит получить их письменное согласие на сдачу или хотя бы уведомить, — это убережёт от конфликтов. В договоре найма прямо указать, что в квартире зарегистрированы другие лица.
3. Если человек — бывший член семьи и давно не живёт в квартире, можно рассмотреть снятие его с регистрационного учёта через суд (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Это не относится к тем, кто отказался от приватизации.
4. Оформить статус самозанятого через приложение налоговой или планировать подачу декларации и заключить письменный договор найма с описью имущества.

Что подготовить

• Выписку из ЕГРН и документы-основания права собственности.
• Выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах.
• Договор найма с указанием зарегистрированных лиц, акт приёма-передачи и опись имущества.

Исход и риски во многом зависят от того, кем приходятся вам прописанные жильцы и как они получили регистрацию. Если вы рассматриваете снятие их с учёта через суд, стоит показать документы юристу.