Как оформить квартиру в собственность несовершеннолетнего ребёнка

Да, несовершеннолетний может быть собственником недвижимости с рождения. Если жильё принадлежит двум взрослым в равных долях, проще всего оформить его на ребёнка через договор дарения: каждый собственник дарит ребёнку свою долю. Сделку за ребёнка до 14 лет заключают родители, а подросток от 14 до 18 лет подписывает её сам с согласия родителей.

Что говорит закон

• Статья 17 ГК РФ — правоспособность возникает с рождения, поэтому ребёнок может быть собственником имущества в любом возрасте.
• Статьи 26 и 28 ГК РФ — за малолетних до 14 лет сделки совершают родители; с 14 до 18 лет ребёнок совершает сделки сам с письменного согласия родителей.
• Статья 572 ГК РФ — по договору дарения даритель безвозмездно передаёт имущество в собственность одаряемого.
• Часть 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, как правило, подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому дарение долей обычно оформляют у нотариуса.
• Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ — доход в виде недвижимости, полученной в дар от членов семьи и близких родственников, в том числе от родителей, НДФЛ не облагается.
• Статья 37 ГК РФ — после того как ребёнок станет собственником, продать или подарить его жильё можно только с разрешения органов опеки.

Возможные варианты действий

1. Договор дарения долей у нотариуса: оба собственника одновременно дарят свои доли ребёнку. Нотариус, как правило, сам подаёт документы на регистрацию.
2. Если собственник — один из родителей, а второй нет, удобно, чтобы ребёнка при дарении представлял тот родитель, который не является дарителем, либо оба дарителя заключают один договор.
3. Можно подарить ребёнку только часть жилья, например по половине от каждой доли, если взрослые хотят сохранить свои права.
4. Альтернатива — завещание, но тогда ребёнок станет собственником только после смерти наследодателя.

Что подготовить

• паспорта собственников и свидетельство о рождении ребёнка, а с 14 лет — его паспорт;
• выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы;
• согласие супруга дарителя, если доля нажита в браке;
• сведения о зарегистрированных в квартире лицах.

Стоит заранее учесть, что распоряжаться жильём ребёнка в будущем будет сложнее из-за контроля органов опеки. Многое зависит от того, кем приходятся ребёнку нынешние собственники и есть ли ипотека, поэтому перед сделкой полезно обсудить её с нотариусом.