Продажа комнаты в общежитии через дарение доли: риски схемы

Схема «подарить микродолю, а остальное продать» обычно применяется, чтобы обойти преимущественное право соседей. Суды нередко признают такие сделки единой притворной куплей-продажей, и тогда соседи могут потребовать перевести на себя права покупателя. Законный путь — известить соседей через нотариуса и выждать месяц.

Что говорит закон

• Часть 6 статьи 42 ЖК РФ — при продаже комнаты в коммунальной квартире другие собственники комнат имеют преимущественное право покупки в порядке статьи 250 ГК РФ. Применяется ли эта норма к вашей комнате в общежитии, зависит от того, как объект учтён в ЕГРН (отдельная комната в квартире, блоке или секции).
• Статья 250 ГК РФ — продавец обязан письменно известить остальных о цене и условиях. Если в течение месяца по недвижимости они не купят, продавать можно постороннему. При нарушении любой из них в течение трёх месяцев вправе через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.
• Пункт 2 статьи 170 ГК РФ — сделка, прикрывающая другую сделку, притворна; к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду. Дарение доли с последующей продажей суды часто расценивают как единую продажу.
• Сделки по отчуждению доли в праве собственности, как правило, требуют нотариального удостоверения (статья 42 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Возможные варианты действий

1. Получите выписку ЕГРН и выясните, есть ли у вашей комнаты сособственники или собственники соседних комнат, на которых распространяется преимущественное право.
2. Обратитесь к нотариусу: он направит соседям извещение о продаже с указанием цены и условий и выдаст свидетельство о передаче заявления.
3. Если соседи раньше пришлют нотариальные отказы — сделку можно провести сразу; если нет — через месяц после получения ими извещения.
4. Если соседи не находятся, отправка нотариусом извещения по адресу их регистрации обычно считается надлежащим уведомлением.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы;
• данные и адреса соседей-собственников;
• согласованную с покупателем цену и условия.

Риск для продавца при «схеме» — многолетний спор и возврат денег, если сделку переквалифицируют. Перед выбором варианта стоит показать документы на комнату независимому юристу или нотариусу.