Запрет на регистрацию дома, проданного сыну без оформления

Пока переход права собственности не зарегистрирован в Росреестре, для всех третьих лиц дом считается принадлежащим продавцу, поэтому запрет, наложенный на имущество матери, распространяется и на него. Снять запрет можно либо устранив причину, по которой он наложен, либо через суд, доказав, что дом фактически передан сыну до наложения запрета.

Что говорит закон

• Пункт 2 статьи 223 и статья 551 ГК РФ — право собственности покупателя на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд может вынести решение о регистрации перехода права (пункт 3 статьи 551).
• Статьи 64 и 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» — судебный пристав вправе запретить регистрационные действия с имуществом должника. Запрет могут наложить также суд, налоговая или иной орган.
• Статья 442 ГПК РФ и статья 119 Закона «Об исполнительном производстве» — заинтересованное лицо может подать иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи). Суды по-разному оценивают такие иски от покупателя без зарегистрированного права: важно, был ли дом фактически передан до запрета и не была ли сделка формальной.

Возможные варианты действий

1. Заказать выписку из ЕГРН на дом: в ней указано, кто и когда наложил запрет.
2. Проверить в банке данных исполнительных производств ФССП и на Госуслугах, есть ли долги. Если запрет связан с долгом, его оплата обычно приводит к снятию запрета по постановлению пристава.
3. Если долгов нет или они погашены, а запрет остался, — написать заявление приставу или в орган, наложивший запрет, а при бездействии обжаловать его.
4. Если погасить долг невозможно, сын может обратиться в суд с иском об освобождении дома от запрета и о регистрации перехода права, представив доказательства покупки и владения с 2014 года.

Что подготовить

• Договор купли-продажи 2014 года, расписку или документы об оплате;
• акт передачи дома, квитанции за коммунальные услуги и налоги, которые платил сын;
• выписку из ЕГРН и сведения об исполнительных производствах.

Исход зависит от того, кто и за какой долг наложил запрет и насколько убедительно можно доказать реальность сделки 2014 года. С выпиской из ЕГРН и договором лучше прийти к юристу лично.