Изменение вида разрешённого использования арендованной земли

Расторгать договор для смены вида разрешённого использования не требуется: если правила землепользования и застройки допускают садоводство в этой зоне, изменение, как правило, оформляют соглашением к договору аренды с последующей регистрацией. Но для участков, полученных из государственной или муниципальной земли без торгов, арендодатель и суды смотрят на такие изменения настороженно, поэтому согласие администрации здесь ключевое.

Что говорит закон

• Статья 7 ЗК РФ и часть 3 статьи 37 ГрК РФ — основные и вспомогательные виды разрешённого использования из градостроительного регламента правообладатель выбирает самостоятельно, без дополнительных разрешений.
• Однако арендатор — не собственник: вид использования закреплён в договоре, и по статьям 450 и 452 ГК РФ изменить договор можно соглашением сторон в той же форме, что и сам договор. Изменения договора аренды на срок от года подлежат государственной регистрации.
• Пункт 17 статьи 39.8 ЗК РФ прямо запрещает менять вид разрешённого использования в договорах, заключённых по результатам торгов. Для договоров без торгов прямого запрета нет, но в судебной практике встречается позиция, что смена использования не должна служить обходом процедуры торгов.
• Статья 39.6 ЗК РФ даёт арендатору, чей договор заключён до 1 марта 2015 года, право на новый договор без торгов при соблюдении условий этой статьи — это важно, учитывая, что срок договора уже истёк или истекает.

Возможные варианты действий

1. Проверить по правилам землепользования и застройки, что «ведение садоводства» входит в основные виды для территориальной зоны участка.
2. Направить арендодателю заявление о заключении дополнительного соглашения об изменении вида использования и внесении сведений в ЕГРН.
3. При отказе запросить мотивированный ответ; его можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства в течение трёх месяцев (статья 219 КАС РФ).
4. Если срок аренды заканчивается, параллельно подать заявление о заключении нового договора без торгов, обсудив сразу и новый вид использования.

Что подготовить

• договор аренды и документы о его регистрации;
• выписку из ЕГРН на участок;
• выкопировку из правил землепользования и застройки;
• документы об оплате аренды без задолженности.

Исход зависит от регламента зоны, позиции местной администрации и того, не изменилась ли кадастровая стоимость и арендная плата. С учётом истечения срока договора стоит показать документы юристу по земельному праву лично.