Переоформление аренды участка под погреб при покупке квартиры

Погреб и аренда земли под ним обычно не переходят к покупателю квартиры автоматически, если это не было прописано в договоре купли-продажи. Пока договор аренды заключён с прежним хозяином и не расторгнут, права на участок у него. Переоформить его на себя, как правило, можно по соглашению с ним или после прекращения его аренды.

Что говорит закон

• Статья 22 ЗК РФ — арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу; для договоров на срок более пяти лет согласия арендодателя обычно не требуется, достаточно уведомления, если договором не предусмотрено иное.
• Статья 615 ГК РФ — общие правила о передаче арендатором своих прав по договору аренды другому лицу.
• Статья 36 ЖК РФ — если участок под погребами входит в состав земельного участка многоквартирного дома, он относится к общему имуществу собственников помещений, и порядок его использования определяет общее собрание.
• Статьи 619 и 450 ГК РФ — договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при существенных нарушениях, в том числе при использовании участка не по назначению или неуплате арендной платы.
• Статья 234 ГК РФ о приобретательной давности здесь вряд ли поможет: она требует 15 лет открытого владения.

Возможные варианты действий

1. Выясните в администрации, кому принадлежит участок, на какой срок заключён договор аренды и платит ли прежний хозяин арендную плату.
2. Предложите прежнему хозяину переуступить права аренды и продать погреб — за плату или в рамках договорённости о квартире. Соглашение о передаче прав оформляется письменно, а если аренда зарегистрирована, — с регистрацией в Росреестре.
3. Если он не платит и не пользуется участком, можно сообщить об этом арендодателю: тот вправе поставить вопрос о расторжении договора.
4. После освобождения участка подайте заявление о предоставлении его вам в аренду в установленном порядке.
5. Если участок входит в общее имущество дома, вопрос можно решить через общее собрание жильцов.

Что подготовить

• договор купли-продажи квартиры;
• сведения о договоре аренды (копию, кадастровый номер участка);
• фото погреба, показания соседей о том, что им давно не пользуются;
• протокол общего собрания, если вопрос решается жильцами.

Многое зависит от того, оформлен ли погреб как отдельный объект, на какой срок заключена аренда и кто собственник земли. Если стороны не договорятся, документы стоит показать юристу по земельным вопросам.