Выкуп квартиры застройщиком при развитии застроенной территории

Застройщик по такому договору не может просто «назначить» цену. Если речь идёт о добровольной покупке, собственник вправе отказаться от невыгодного предложения. Если дом аварийный или включён в программу комплексного развития территории и жильё изымается, закон требует равноценного возмещения — рыночной стоимости квартиры с учётом доли в общем имуществе и земле плюс убытков, либо равноценного жилья.

Что говорит закон

• Градостроительный кодекс РФ — договоры о развитии застроенной территории с 2021 года заменены механизмом комплексного развития территории (глава 10, статьи 64–69 ГрК РФ); договоры, заключённые ранее, продолжают исполняться по старым правилам.
• Статья 32 ЖК РФ — при изъятии жилого помещения для государственных или муниципальных нужд выкупная цена включает рыночную стоимость квартиры, долю в праве на общее имущество, в том числе на земельный участок, а также убытки собственника: переезд, поиск нового жилья, оформление права. Другое жильё взамен предоставляется только по соглашению с собственником.
• Статья 32.1 ЖК РФ — при комплексном развитии территории собственнику предоставляется равноценное возмещение: денежное или, по его выбору, другое жилое помещение, отвечающее требованиям равноценности (площадь, количество комнат, нахождение в том же населённом пункте, благоустройство).
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — размер возмещения определяется независимым оценщиком; собственник может заказать свою оценку.

Возможные варианты действий

1. Запросите в администрации документы: договор с застройщиком, решение о признании дома аварийным или о комплексном развитии, решение об изъятии, если оно есть.
2. Не подписывайте соглашение, пока не уверены в цене. Закажите независимую оценку рыночной стоимости квартиры с долей в земле.
3. Направьте застройщику и администрации письменное возражение с вашей оценкой и требованием равноценного жилья в том же районе или справедливой выкупной цены.
4. Если дело дойдёт до иска об изъятии, в суде можно спорить о размере возмещения и ходатайствовать о судебной экспертизе.
5. Объединитесь с соседями: коллективные обращения в прокуратуру и в администрацию обычно эффективнее.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на квартиру;
• предложение застройщика в письменном виде;
• отчёт независимого оценщика и примеры цен аналогичных квартир;
• сведения о состоянии предлагаемых взамен квартир.

Многое зависит от того, есть ли решение об изъятии и по какому режиму действует договор застройщика. Пока решения об изъятии нет, собственника нельзя принудить продать квартиру. Перед подписанием любых соглашений стоит показать документы юристу по жилищному и земельному праву.