Кадастровый учёт квартиры по ДДУ отдельно от многоквартирного дома

Действующий Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в общем случае не допускает кадастрового учёта помещения в здании, которое само не стоит на учёте, поэтому вывод суда в целом соответствует букве закона. При банкротстве застройщика реальнее добиваться постановки на учёт всего дома или признания права на квартиру в рамках дела о банкротстве.

Что говорит закон

• Часть 4 статьи 40 Закона № 218-ФЗ — кадастровый учёт и регистрация прав на помещения в здании не допускаются, если само здание не поставлено на учёт, за исключением случаев одновременного учёта здания и помещений.
• Часть 5 статьи 40 — при постановке на учёт многоквартирного дома одновременно учитываются все помещения в нём. Последняя фраза о том, что право собственности на многоквартирный дом не регистрируется, означает лишь, что дом как целое не становится чьим-то объектом права: регистрируются права на отдельные квартиры. На логику учёта «сначала или одновременно дом» она не влияет.
• Нормы прежних законов № 221-ФЗ и № 122-ФЗ, позволявшие учитывать помещения иначе, с 2017 года утратили силу в соответствующей части, поэтому суды применяют новый порядок.
• Закон «О несостоятельности (банкротстве)», параграф о банкротстве застройщиков, предусматривает передачу участникам долевого строительства жилых помещений, а также механизмы завершения строительства с участием публично-правовой компании, которая сейчас называется «Фонд развития территорий».

Возможные варианты действий

1. Если решение не вступило в силу, можно подать апелляционную жалобу — как правило, в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
2. Выяснить, получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Сейчас орган, выдавший разрешение, сам направляет документы в Росреестр для учёта здания вместе со всеми помещениями.
3. Если дом введён, но не учтён, обращаться к конкурсному управляющему и в арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика с требованием о передаче квартиры или признании права на неё.
4. Если дом не завершён, проверить, включён ли объект в программы Фонда развития территорий или регионального фонда, и включено ли ваше требование в реестр требований участников строительства.

Что подготовить

• договор участия в долевом строительстве и документы об оплате;
• определение о включении требования в реестр;
• решение суда и отказы Росреестра;
• сведения о разрешении на ввод дома.

Многое зависит от стадии банкротства, наличия разрешения на ввод и технического плана дома. С такими документами стоит обратиться к юристу, который ведёт дела дольщиков в арбитражном суде.