Отказник от приватизации не указан в договоре купли-продажи

Отсутствие в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования, — недочёт, но после регистрации права и фактического выезда всех жильцов риски для покупателя обычно невелики. Главный вопрос не в тексте договора, а в том, не попытается ли отказник от приватизации вернуться в квартиру, и от этого можно подстраховаться.

Что говорит закон

• Пункт 1 статьи 558 ГК РФ — существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования, является перечень таких лиц с указанием их прав. Формально отсутствие существенного условия может давать основание считать договор незаключённым, но суды, как правило, учитывают, что договор исполнен и право зарегистрировано, и признают его незаключённым редко.
• Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — право пользования лица, отказавшегося от приватизации, не прекращается при смене собственника, то есть по общему правилу сохраняется.
• Вместе с тем суды признают, что такое право может быть утрачено, если человек добровольно выехал на другое постоянное место жительства и отказался от пользования помещением (по аналогии с частью 3 статьи 83 ЖК РФ).
• Статья 17 Основ законодательства о нотариате — нотариус отвечает за вред, причинённый по его вине при совершении нотариального действия; его ответственность застрахована.

Возможные варианты действий

1. Убедитесь, что отказник действительно снялся с регистрационного учёта и выехал на другое место жительства — запросите выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных лицах.
2. Попросите отказника оформить нотариальное заявление о том, что он не претендует на пользование квартирой. Это не обязательно, но сильно снижает риски.
3. Можно заключить с продавцом дополнительное соглашение к договору, но его регистрация и согласование с банком-залогодержателем потребуют времени.
4. Если отказник когда-нибудь заявит права, у вас будут доводы о его добровольном выезде, а при убытках — требования к продавцу и нотариусу.

Что подготовить

• договор купли-продажи и выписку из ЕГРН;
• документы о приватизации с отказом от участия в ней;
• справку о зарегистрированных лицах после сделки;
• контакты продавца и отказника.

Реальный риск зависит от того, куда выехал отказник и есть ли у него другое жильё. Если он не готов оформить отказ от права пользования, стоит показать документы юристу по недвижимости.