Как передать комнату пасынку, чтобы он не смог её продать

Если комната станет собственностью пасынка, запретить ему продать или подарить её закон, как правило, не позволяет: собственник сам распоряжается своим имуществом. Поэтому стоит выбрать между двумя целями — либо сохранить контроль, либо передать комнату. Совместить их полностью получится только частично.

Что говорит закон

• По ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению продавать, дарить и иным образом распоряжаться имуществом. Условие в договоре дарения «не продавать» обычно не имеет силы против третьих лиц.
• Ст. 578 ГК РФ (п. 4) позволяет предусмотреть в договоре дарения право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого. От продажи это не защищает.
• Распорядиться имуществом на случай смерти можно завещанием (ст. 1118–1119 ГК РФ) — до этого момента комната остаётся вашей.
• При продаже комнаты в коммунальной квартире другие собственники комнат имеют преимущественное право покупки (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ). Если вторая комната останется вашей, пасынок обязан будет сначала предложить комнату вам.
• Пасынок не относится к членам семьи и близким родственникам для целей п. 18.1 ст. 217 НК РФ, поэтому при дарении ему, скорее всего, придётся заплатить НДФЛ 13% с кадастровой стоимости комнаты.

Возможные варианты действий

1. Завещание — комната остаётся в вашей собственности, а после смерти переходит пасынку. Его можно изменить в любой момент.
2. Безвозмездное пользование (договор ссуды, ст. 689 ГК РФ) — пасынок живёт в комнате, но собственником остаётесь вы.
3. Дарение — если важно передать комнату уже сейчас; тогда стоит учесть налог и преимущественное право как единственный «тормоз» продажи.
4. Как вариант, можно рассмотреть договор ренты (ст. 601 ГК РФ), но он предполагает обязательства пасынка по содержанию и подходит не всем.

Что подготовить

• свидетельства или выписки ЕГРН на обе комнаты;
• паспорта, сведения о кадастровой стоимости;
• для завещания — визит к нотариусу.

Выбор зависит от того, что для вас важнее: обеспечить пасынка жильём после себя или передать комнату прямо сейчас. Перед подписанием договора имеет смысл обсудить формулировки с нотариусом или юристом.