Можно ли принудить жильцов муниципального жилья заключить соцнайм

Основа такого разъяснения — принцип свободы договора и добровольности осуществления жилищных прав. Понудить гражданина к заключению договора можно только тогда, когда обязанность заключить его прямо предусмотрена законом, а для нанимателя муниципального жилья такой обязанности закон не устанавливает. При этом отсутствие письменного договора само по себе не лишает жильцов права пользования помещением и не освобождает их от обязанностей нанимателя.

Что говорит закон

• Статья 421 ГК РФ — граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
• Статья 445 ГК РФ — порядок понуждения через суд применяется только к стороне, для которой заключение договора обязательно. Для нанимателя такая обязанность законом не установлена; обязанной стороной по ЖК РФ скорее выступает наймодатель.
• Статья 1 ЖК РФ — граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права.
• Статьи 60–63 ЖК РФ — договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилья; права и обязанности сторон определены законом.
• Статья 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — к отношениям, возникшим до 1 марта 2005 года, ЖК РФ применяется в части прав и обязанностей, возникших после его введения. Граждане, вселённые по ордеру, пользуются жильём на условиях социального найма и без нового договора.
• В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 разъяснено, что отсутствие письменного договора социального найма при наличии законных оснований вселения не препятствует реализации прав и обязанностей нанимателя.

Возможные варианты действий для администрации

1. В ответе гражданам сослаться на статьи 421 и 445 ГК РФ и статью 1 ЖК РФ и пояснить, что заключение договора — право, а не обязанность нанимателя.
2. Разъяснить, что жильцы, вселённые на законных основаниях, уже пользуются жильём на условиях социального найма и обязаны вносить плату по статьям 67 и 153 ЖК РФ независимо от наличия письменного договора.
3. Направить жильцам предложение оформить договор с указанием его преимуществ: упрощение приватизации, регистрации членов семьи, оформления субсидий.
4. Если есть сомнения в законности вселения отдельных лиц, вопрос решается не понуждением к договору, а иском о выселении или признании не приобретшими право пользования.

Что подготовить

• выписку из реестра муниципального имущества;
• сведения об основаниях вселения: ордера, решения о предоставлении;
• данные о зарегистрированных гражданах и начислениях платы.

Конкретная формулировка разъяснения зависит от того, на каком основании вселены жильцы и есть ли у них ордера. Если речь идёт о массовом оформлении или о спорных вселениях, проект ответа стоит согласовать с юристом администрации.