Можно ли продать квартиру по договору социального найма

Нет, продать квартиру, которая занимается по договору социального найма, нельзя: она принадлежит государству или муниципалитету, а наниматель только пользуется ею. Чтобы продать жильё, его сначала нужно приватизировать и зарегистрировать право собственности.

Что говорит закон

• Статья 209 ГК РФ — распоряжаться имуществом, в том числе продавать его, может только собственник.
• Статья 60 ЖК РФ — по договору социального найма собственник жилья (публичное образование) передаёт его нанимателю во владение и пользование для проживания, а не в собственность.
• Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» — граждане, занимающие жильё по социальному найму, вправе приобрести его в собственность бесплатно, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи (статья 2). Бесплатная приватизация сейчас бессрочна, но участвовать в ней можно один раз (статья 11).
• Статьи 72–74 ЖК РФ — вместо продажи наниматель может обменять жильё на другое, предоставленное по социальному найму, с согласия наймодателя и членов семьи.

Возможные варианты действий

1. Если цель — продать квартиру, подайте заявление о приватизации в администрацию или уполномоченный орган (часто через МФЦ). Решение обычно принимается в течение двух месяцев, после чего право регистрируется в Росреестре.
2. Получите согласие на приватизацию от всех зарегистрированных совершеннолетних членов семьи или их нотариальный отказ от участия. Учтите, что отказавшиеся сохраняют право пожизненно пользоваться квартирой.
3. После регистрации собственности квартиру можно продать на обычных условиях. Если она находилась в собственности меньше минимального срока владения (как правило, пять лет, в отдельных случаях три года), с дохода от продажи может возникнуть НДФЛ.
4. Если приватизация невозможна, как вариант рассмотрите обмен жилья по договору социального найма.

Что подготовить

• договор социального найма;
• паспорта и согласия членов семьи;
• выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных;
• справки о неучастии в приватизации по прежним местам жительства;
• технический или кадастровый паспорт, если его потребует администрация.

Многое зависит от того, кто зарегистрирован в квартире, нет ли среди них несовершеннолетних и не участвовали ли вы раньше в приватизации. Если члены семьи не согласны или администрация отказывает, стоит показать документы юристу по жилищным спорам.