Можно ли родственникам помешать продаже приватизированной квартиры

Запретить собственнику продать свою квартиру родственники, как правило, не могут: распоряжаться жильём вправе только тот, на кого оно оформлено. Но у отца, если он участвовал в приватизации или отказался от неё в пользу сына, может сохраниться пожизненное право пользования квартирой, и это заметно влияет на её продажу.

Что говорит закон

• Статья 209 ГК РФ — собственник сам владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, в том числе продаёт его.
• Статья 36 СК РФ — имущество, полученное одним из супругов по безвозмездной сделке (к ней относится и приватизация), является его личной собственностью. Поэтому согласие жены по статье 35 СК РФ на продажу не требуется.
• Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — право пользования жильём сохраняется за тем, кто на момент приватизации имел равные права с приватизирующим, но дал согласие на приватизацию без своего участия. Такое право не прекращается и при смене собственника.
• Статья 292 ГК РФ — по общему правилу переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, но исключение выше на неё имеет приоритет.

Возможные варианты действий

1. Выяснить, был ли отец зарегистрирован в квартире на момент приватизации и подписывал ли отказ от участия. Это видно из приватизационного дела, которое можно запросить в администрации или архиве.
2. Если право пользования у отца есть, он вправе не сниматься с регистрационного учёта: выписать его без согласия покупатель не сможет. На практике это сильно снижает интерес покупателей.
3. Поговорить с братом о том, как будет оформлено новое жильё. Если оно покупается целиком на деньги от продажи личной квартиры, его можно сохранить личным, зафиксировав происхождение денег, а также заключив брачный договор (статьи 40–42 СК РФ).
4. Если отца пытаются выписать через суд, сослаться на статью 19 закона о введении в действие ЖК РФ.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН на квартиру;
• договор приватизации и документы приватизационного дела;
• выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных на дату приватизации.

Многое зависит от того, когда отец был прописан в квартире и как оформлялся отказ от приватизации. Если он зарегистрирован позже, сохранить за ним право пользования будет сложнее. Перед серьёзным разговором с братом или покупателем стоит показать документы юристу по жилищным делам.