Налог при продаже дома: какая кадастровая стоимость учитывается

Налоговая ориентируется не на цифру из договора, а на кадастровую стоимость из ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права к покупателю. Если цена продажи окажется ниже 70% этой стоимости, доходом будет считаться именно 70% кадастровой стоимости. При кадастровой стоимости 7,5 млн рублей и продаже за 2,9 млн налог может оказаться ощутимым, поэтому стоит заранее проверить актуальные сведения и, при необходимости, оспорить кадастровую оценку.

Что говорит закон

• Пункт 5 статьи 217.1 НК РФ — если доход от продажи меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года государственной регистрации перехода права, доход принимается равным 70% кадастровой стоимости.
• Пункты 2–4 статьи 217.1 НК РФ — от налога освобождается продажа жилья, которым владели не меньше минимального срока: три года в отдельных случаях (наследство, дарение от близкого родственника, единственное жильё и др.) и пять лет в остальных. При владении один год освобождение по этим основаниям не применяется.
• Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ — для семей с двумя и более несовершеннолетними детьми предусмотрено освобождение без учёта срока владения, если в том же или следующем году покупается другое жильё и выполнены иные условия. Стоит проверить, подходит ли ваша семья.
• Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ — доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы на покупку этого дома. Сама по себе покупка новой квартиры налог от продажи не отменяет, но по ней можно заявить имущественный вычет и зачесть его.
• Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» позволяет исправлять ошибки и устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной.

Возможные варианты действий

1. Заказать свежую выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости: «кадастровый паспорт» мог содержать устаревшие данные, а в договоре могла быть указана стоимость одной части объекта или на другую дату.
2. Если кадастровая стоимость явно завышена, подать заявление об установлении рыночной стоимости в региональное бюджетное учреждение кадастровой оценки или заявление об исправлении ошибки; при отказе — оспорить в суде.
3. Посчитать налог заранее: 70% кадастровой стоимости минус расходы на покупку, умноженные на 13%.
4. Рассмотреть возможность отложить продажу до истечения минимального срока владения или проверить право на освобождение для семей с детьми.
5. В декларации 3-НДФЛ указывается фактическая цена, а налоговый орган сам сопоставит её с данными ЕГРН.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью;
• договор покупки дома и документы об оплате;
• отчёт оценщика о рыночной стоимости, если будете оспаривать оценку;
• свидетельства о рождении детей, если претендуете на освобождение.

Ответ зависит от актуальной кадастровой стоимости, состава семьи и срока владения. Разница между 2,55 и 7,5 млн рублей очень большая, и до сделки лучше показать документы налоговому юристу или оценщику.