Налог при продаже квартиры, купленной по договору долевого участия

Освобождение от НДФЛ при продаже квартиры зависит от минимального срока владения: три или пять лет. При регистрации права в начале 2016 года по общему правилу применяется пятилетний срок, но для квартир по договору долевого участия срок теперь считают с даты полной оплаты, что может сократить его. На сегодняшний день с даты регистрации прошло больше пяти лет, поэтому при продаже сейчас налог, как правило, не возникает, и декларацию подавать не нужно.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если она находилась в собственности не меньше минимального срока. По общему правилу он составляет пять лет; три года — для жилья, полученного по наследству или в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также для единственного жилья продавца и в некоторых других случаях.
• Переходные положения Федерального закона № 382-ФЗ от 29.11.2014 — пятилетний срок применяется к объектам, приобретённым в собственность после 1 января 2016 года. Для объектов, приобретённых до этой даты, действует трёхлетний срок.
• Пункт 2 статьи 217.1 НК РФ — для жилья, полученного по договору участия в долевом строительстве, срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости по договору, а не с даты регистрации права. Норма введена в 2019 году, и вопрос о том, позволяет ли она применить трёхлетний срок, если полная оплата была до 2016 года, толкуется неоднозначно — по нему есть разъяснения Минфина, которые стоит уточнить.
• Статьи 228 и 229 НК РФ — если доход не освобождён, нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года; при продаже можно уменьшить доход на расходы на покупку или на вычет до 1 миллиона рублей (статья 220 НК РФ).

Возможные варианты действий

1. Если продажа происходит сейчас или происходила после февраля 2021 года — налог не возникает при любом подходе, поскольку прошло больше пяти лет с даты регистрации.
2. Если продажа уже состоялась ранее (до февраля 2021 года), проверить дату полной оплаты по договору: если оплата завершена до 2016 года и прошло три года, можно ссылаться на освобождение; при сомнениях — запросить разъяснение в налоговой инспекции.
3. Если налог всё же возникает, учесть расходы на приобретение — сумму по договору долевого участия, подтверждённую платёжными документами.

Что подготовить

• договор долевого участия и документы об оплате;
• акт приёма-передачи;
• свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН;
• договор продажи квартиры.

Результат зависит прежде всего от даты продажи и даты полной оплаты по договору, а также от наличия у продавца другого жилья. Если продажа была до истечения пятилетнего срока, расчёт налога стоит обсудить с налоговым консультантом.