Налог при продаже квартиры раньше пяти лет владения

При продаже квартиры раньше минимального срока владения налог платится с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку. При цене покупки 2 100 000 и продажи 2 200 000 рублей налогооблагаемый доход составит 100 000 рублей, а налог по ставке 13% — около 13 000 рублей. Полученный ранее имущественный вычет на покупку этому не мешает.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от налога после минимального срока владения: обычно пять лет, но три года — например, если это единственное жильё, полученное по наследству или в дар от близкого родственника, по договору ренты или приватизации. Есть и отдельная льгота для семей с двумя и более детьми при соблюдении условий.
• Статья 220 НК РФ — при продаже можно либо применить вычет до 1 000 000 рублей, либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение. Вычет при покупке, который вы уже получили, и уменьшение дохода на расходы при продаже — разные вещи; одно не исключает другого.
• Статья 214.10 НК РФ — если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года регистрации перехода права, доходом считается эти 70%. Стоит заранее проверить кадастровую стоимость.
• Статьи 228 и 229 НК РФ — декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за продажей, а налог уплатить до 15 июля.

Возможные варианты действий

1. Проверьте дату регистрации права собственности и основание покупки — от этого зависит, когда истекает минимальный срок и не подходит ли трёхлетний срок.
2. Узнайте кадастровую стоимость квартиры в выписке из ЕГРН и сравните 70% от неё с ценой продажи.
3. Если налог всё же возникает, подайте 3-НДФЛ с уменьшением дохода на расходы по покупке и приложите подтверждающие документы.
4. Если продажа может подождать до окончания срока владения, налога не будет вовсе.

Что подготовить

• договоры купли-продажи при покупке и при продаже;
• документы об оплате покупки (расписки, платёжки, кредитный договор);
• выписку из ЕГРН с датой регистрации и кадастровой стоимостью;
• сведения о полученном вычете.

Итоговая сумма зависит от фактической цены в договоре, кадастровой стоимости и наличия документов о расходах. Если квартира покупалась в ипотеку, частично на материнский капитал или в браке, лучше уточнить расчёт у налогового консультанта или юриста.