Налог с продажи квартиры по кадастру при покупке до 2016 года

Правило о расчёте дохода от продажи исходя из кадастровой стоимости применяется только к недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года. Для квартиры, купленной в 2015 году, доходом считается цена по договору, и при равенстве цены продажи и покупки налог, как правило, равен нулю.

Что говорит закон

• Статья 217.1 НК РФ — устанавливает минимальный срок владения, после которого доход от продажи не облагается. Для объектов, купленных до 2016 года, действовал прежний трёхлетний срок.
• Правило о том, что доход принимается не меньше 70% кадастровой стоимости, в 2018 году содержалось в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ, а позже перенесено в статью 214.10 НК РФ.
• Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ, которым введена статья 217.1, в переходных положениях прямо установил, что её нормы применяются к объектам, приобретённым в собственность после 1 января 2016 года. Это ключевой довод для возражений.
• Подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ — при продаже можно уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку. Если цена продажи и покупки равна, облагаемого дохода нет.
• Пункт 6 статьи 100 НК РФ — на акт налоговой проверки можно подать письменные возражения в течение месяца. Статьи 138 и 139.1 НК РФ — решение инспекции обжалуется в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд.

Возможные варианты действий

1. Выяснить, в какой форме пришло требование: требование пояснений, акт камеральной проверки или уже решение. От этого зависит способ и срок реакции.
2. Направить пояснения или возражения со ссылками на дату регистрации права в 2015 году, на переходные положения закона № 382-ФЗ и на подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ, приложив договоры и платёжные документы.
3. Если инспекция вынесла решение о доначислении, подать жалобу в УФНС по региону через ту же инспекцию.
4. Если жалоба отклонена, обратиться в суд с заявлением об оспаривании решения налогового органа.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права с датой 2015 года;
• договоры купли-продажи при покупке и продаже;
• документы об оплате при покупке (расписки, банковские документы);
• копию декларации 3-НДФЛ и полученные от инспекции документы.

Исход зависит прежде всего от даты государственной регистрации права собственности и от подтверждения расходов на покупку. Если доля в квартире принадлежала нескольким собственникам или право возникло иначе, чем по договору купли-продажи, расчёт может отличаться, и тогда документы стоит показать налоговому юристу.