НДФЛ при продаже участка с недостроенным домом раньше трёх лет

Для имущества, приобретённого до 2016 года, минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составлял три года. Если участок и объект незавершённого строительства продаются раньше этого срока, доход облагается налогом 13%, нужно подать декларацию 3-НДФЛ, но сумму налога можно уменьшить вычетом — либо фиксированным, либо на подтверждённые расходы.

Что говорит закон

• Пункт 17.1 статьи 217 НК РФ (для объектов, приобретённых до 1 января 2016 года) — освобождаются от налога доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности три года и более. Для объектов, приобретённых позже, действует статья 217.1 НК РФ с общим сроком в пять лет и рядом исключений.
• Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ — имущественный вычет при продаже: до 1 миллиона рублей за жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома и земельные участки, до 250 тысяч рублей за иное имущество. Вместо этого можно уменьшить доход на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ).
• Объект незавершённого строительства не всегда признаётся жилым домом для целей вычета, и вопрос о том, можно ли учесть расходы на строительство, на практике решается неодинаково. Если объект и участок продаются как отдельные объекты, вычеты и сроки владения считаются по каждому из них.
• Статьи 228 и 229 НК РФ — декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплачивается до 15 июля.

Возможные варианты действий

1. Проверить по выпискам из ЕГРН даты регистрации права на участок и на объект незавершённого строительства — сроки владения считаются от них.
2. Если сделку можно отложить до истечения трёх лет владения, налога и обязанности подавать декларацию по этому объекту может не быть.
3. Если продаёте сейчас, в договоре стоит разделить цену участка и строения — это влияет на применение вычетов.
4. Посчитать оба варианта: вычет по фиксированным лимитам или уменьшение дохода на расходы (230 тысяч рублей за участок и затраты на строительство, если их удастся учесть). Выбрать более выгодный.
5. Подать декларацию в инспекцию по месту жительства лично, по почте или через личный кабинет налогоплательщика.

Что подготовить

• договор купли-продажи участка 2013 года и документы об оплате;
• выписки из ЕГРН на участок и объект;
• договор продажи и подтверждение получения денег;
• чеки, договоры подряда и накладные на строительство;
• декларацию 3-НДФЛ.

Итог зависит от дат регистрации права, того, как оформлен объект и как распределена цена в договоре. До подписания договора продажи имеет смысл показать документы налоговому консультанту.