Вычет при покупке квартиры в ипотеку и последующей смене жилья

Для вашей ситуации обычно выгоднее первый вариант: основной вычет заявить по первой квартире, а вычет по процентам сохранить для второй, более крупной ипотеки. Остаток основного вычета, не использованный по первой квартире, можно будет перенести на вторую.

Что говорит закон

• Подпункт 3 пункта 1 и пункт 3 статьи 220 НК РФ — имущественный вычет на покупку жилья предоставляется в размере фактических расходов, но не более 2 млн рублей. В эту сумму входят и собственные, и кредитные деньги. Если стоимость жилья меньше лимита, остаток можно использовать при следующих покупках.
• Подпункт 4 пункта 1 и пункт 4 статьи 220 НК РФ — вычет по фактически уплаченным процентам по ипотеке ограничен 3 млн рублей и предоставляется только в отношении одного объекта. Неиспользованный остаток по процентам на другой объект не переносится.
• Пункт 8 статьи 220 НК РФ — повторное получение вычета по процентам не допускается.
• Статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ после минимального срока владения: по общему правилу пять лет, а для единственного жилья и в ряде других случаев — три года. Если продать раньше, налоговую базу можно уменьшить на расходы на покупку (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ), поэтому при продаже по той же цене налог, как правило, не возникает.

Возможные варианты действий

1. Заявите основной вычет по первой квартире на всю её стоимость — 1 917 000 рублей. Вычет по процентам по ней не заявляйте, иначе это право будет израсходовано на небольшой кредит.
2. Не используемые 83 000 рублей основного вычета заявите при покупке второй квартиры.
3. По второй ипотеке заявляйте вычет по процентам: при кредите в 2–3 млн рублей проценты за весь срок вполне могут приблизиться к лимиту в 3 млн.
4. При продаже первой квартиры заранее посчитайте срок владения и расходы на покупку, чтобы не возникло налога.
5. Вычет можно получать через налоговую по декларации 3-НДФЛ или ежемесячно через работодателя по уведомлению инспекции.

Что подготовить

• договор купли-продажи и выписку из ЕГРН;
• кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах;
• платёжные документы на собственные средства;
• справку о доходах и удержанном налоге.

Итоговая выгода зависит от размера вашего налога за годы получения вычета, сроков продажи первой квартиры и параметров нового кредита. Перед продажей стоит проверить расчёт с налоговым консультантом, особенно если сделки по покупке и продаже будут почти одновременными.