Недействительность условия об арендной плате ниже регулируемой

Итоговый отказ в иске, скорее всего, обоснован, хотя мотив суда сформулирован спорно. Если арендная плата за государственное имущество регулируется нормативным актом, регулируемая ставка применяется к договору сама по себе, и признавать условие недействительным для этого не требуется: арендодатель вправе просто требовать плату по установленной ставке.

Что говорит закон

• Пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ — в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами.
• По разъяснению пункта 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 арендная плата по договору аренды государственного или муниципального имущества является регулируемой ценой, и изменение регулирующего акта влечёт изменение платы без внесения изменений в договор. Арендодатель может требовать её уплаты в размере, установленном актом.
• Статья 422 ГК РФ — договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, действующим в момент его заключения.
• Статья 168 ГК РФ говорит о нарушении «закона или иного правового акта». Согласно пункту 6 статьи 3 ГК РФ, под иными правовыми актами понимаются указы Президента РФ и постановления Правительства РФ, а гражданское законодательство отнесено к ведению Российской Федерации. Поэтому противоречие акту субъекта само по себе не всегда рассматривается как основание недействительности по статье 168.
• Важно и то, когда дополнительное соглашение было заключено — до или после принятия постановления 2007 года, а также в какой редакции применяется статья 168 (до или после 1 сентября 2013 года).

Возможные варианты оценки

1. Если соглашение заключено после вступления в силу регулирующего акта, условие о плате ниже регулируемой не порождает обязанности арендодателя принимать заниженную плату: применяется ставка из акта. Надлежащий способ защиты — иск о взыскании задолженности по арендной плате.
2. Если соглашение заключено раньше, регулируемая ставка применяется с момента вступления акта в силу, также без признания соглашения недействительным.
3. Вывод суда о том, что несоответствие актам субъекта вообще не может влечь недействительности, слишком категоричен, но на результат рассмотрения дела это, по всей видимости, не влияет.

Окончательная оценка зависит от дат, редакций норм и правовой природы регионального постановления. Для учебной задачи стоит опираться на статьи 424 и 168 ГК РФ и позицию Пленума ВАС № 73, а в реальном споре — показать материалы дела юристу по арендным отношениям.