Продажа квартиры с несогласованной перепланировкой: возможные риски

Продать квартиру с несогласованной перепланировкой закон не запрещает: право собственности от этого не зависит, и Росреестр обычно регистрирует переход права. Но проблемы возможны на практике — с ипотечным покупателем, с ценой и с ответственностью за перепланировку, которая переходит к новому собственнику. Описанные изменения, как правило, несложно узаконить.

Что говорит закон

• Статья 25 ЖК РФ — перепланировка — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт; демонтаж кладовой и устройство перегородки к ней относятся.
• Статья 26 ЖК РФ — перепланировка проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании проекта.
• Статья 29 ЖК РФ — самовольная перепланировка: собственник обязан привести помещение в прежнее состояние, но суд может сохранить её, если она не нарушает права и интересы граждан и не создаёт угрозы их жизни и здоровью. Обязанность привести помещение в прежнее состояние переходит к новому собственнику.
• Статья 7.21 КоАП РФ — за самовольную перепланировку предусмотрен штраф для граждан.
• Статья 475 ГК РФ — если продавец скрыл недостатки, покупатель может потребовать уменьшения цены или возмещения расходов, поэтому о перепланировке лучше прямо указать в договоре.

Возможные варианты действий

1. Узаконить перепланировку до продажи: заказать проект, подать заявление в администрацию о согласовании, после приёмки внести изменения в техпаспорт и ЕГРН. Во многих регионах согласование «задним числом» возможно, в других — только через суд.
2. Если администрация отказывает — подать иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии с техническим заключением о безопасности.
3. Продать без узаконивания, прямо указав в договоре на перепланировку и согласие покупателя; на это обычно идут покупатели без ипотеки, часто со скидкой.
4. Как вариант — вернуть кладовую и убрать перегородку до продажи.

Что подготовить

• технический паспорт до перепланировки;
• проект или техническое заключение специалистов;
• выписку из ЕГРН;
• согласие всех собственников и проживающих.

Многое зависит от того, затронуты ли несущие конструкции и вентиляция и как к согласованию задним числом относится местная администрация. Перед продажей стоит обсудить вариант с юристом по недвижимости или проектной организацией.