Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой

Полностью исключить риски нельзя, но их можно существенно снизить: проверить историю квартиры и продавца, выяснить, кто сохраняет право проживания, и проводить расчёты через безопасный механизм. С особой осторожностью стоит относиться к квартирам с «короткой» или запутанной историей.

Что говорит закон

• Статья 549 и статья 551 ГК РФ — право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации.
• Статья 558 ГК РФ — если в квартире остаются лица, сохраняющие право пользования, их перечень является существенным условием договора.
• Статья 19 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» — человек, отказавшийся от участия в приватизации, сохраняет бессрочное право пользования квартирой и после её продажи.
• Статья 35 СК РФ — для продажи недвижимости, нажитой в браке, нужно нотариальное согласие супруга продавца.
• Статья 37 ГК РФ и Федеральный закон «О материнском капитале» — если квартира покупалась с материнским капиталом или в ней есть доли детей, нужно разрешение органа опеки и выделение долей.
• Статья 302 ГК РФ — добросовестного приобретателя защищают, но при оспаривании сделки это часто связано с долгим судом.

Возможные варианты действий

1. Заказать расширенную выписку ЕГРН, в том числе о переходах прав, и сверить данные о собственнике с его паспортом.
2. Выяснить основание приобретения: при наследстве в последние три года возможны новые наследники; при приватизации — отказавшиеся; при частой перепродаже — повод насторожиться.
3. Запросить справку о зарегистрированных лицах, проверить продавца по базам судебных дел, приставов и банкротств: сделку с будущим банкротом могут оспорить.
4. Попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров или пройти освидетельствование продавца перед сделкой у нотариуса.
5. Указывать в договоре реальную цену и рассчитываться через аккредитив или сервис безопасных расчётов после регистрации.
6. Как вариант, удостоверить сделку у нотариуса — это даёт дополнительную проверку дееспособности и воли сторон.

Что подготовить

• выписки ЕГРН и документы-основания у продавца;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• согласие супруга, разрешение опеки при необходимости.

Покупать без глубокой проверки не стоит квартиры, продаваемые по доверенности, с выписанными «в никуда» жильцами, с долями детей без разрешения опеки, проданные недавно по заниженной цене или от пожилых одиноких собственников без их личного участия. Перед подписанием договора полезно, чтобы документы посмотрел юрист по недвижимости.