Обмен квартирами между родственниками и налог при переоформлении

Чтобы просто жить в другой квартире, менять собственников не обязательно: достаточно согласия владельцев. Переоформлять права имеет смысл только если нужно, чтобы каждая семья стала собственником того жилья, где живёт, и тогда налог зависит от того, кто кому и на каком основании передаёт доли.

Что говорит закон

• Собственник вправе предоставить жильё для проживания другим лицам, в том числе безвозмездно (ст. 209, 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Договор безвозмездного пользования можно заключить письменно (ст. 689 ГК РФ), регистрация по месту жительства или пребывания оформляется с согласия собственников.
• Обмен долями возможен через договор мены (ст. 567 ГК РФ) или дарение (ст. 572 ГК РФ). Сделки по отчуждению долей в квартире, как правило, требуют нотариального удостоверения (ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
• Доход в виде подаренного жилья не облагается НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по СК РФ: супруги, родители и дети, бабушки и дедушки и внуки, братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Между вами и бабушкой мужа, сестрой и матерью мужа таких отношений нет — при дарении между ними возникнет налог 13 % от стоимости.
• При мене каждый участник считается продавцом своей доли. Налога нет, если доля в собственности дольше минимального срока — 3 года для полученной по наследству, в дар или при приватизации и для единственного жилья, в остальных случаях 5 лет (ст. 217.1 НК РФ); иначе можно применить имущественный вычет (ст. 220 НК РФ).

Возможные варианты действий

1. Самый простой вариант — ничего не переоформлять, а оформить письменные договоры безвозмездного пользования и согласия на регистрацию.
2. Если нужна именно смена собственников, можно продумать цепочку дарений только между близкими родственниками, чтобы избежать налога (например, сестра дарит вам свою долю, мать мужа — мужу и т.п.).
3. Оставшиеся передачи между неблизкими родственниками можно оформить меной, предварительно проверив сроки владения каждой доли.
4. Все сделки с долями удостоверить у нотариуса; он же направит документы на регистрацию в Росреестр.

Что подготовить

• Выписки из ЕГРН и документы-основания на все доли с датами возникновения права.
• Паспорта, свидетельства, подтверждающие родство.
• Сведения о кадастровой стоимости квартир.

Итоговая схема зависит от того, когда и как получены доли, есть ли в квартирах несовершеннолетние и какие цели вы преследуете. Схему из трёх квартир лучше заранее обсудить с нотариусом или юристом, чтобы не получить лишний налог.