Ошибка в штампе о браке в паспорте продавца квартиры и риски сделки

Сама по себе ошибка в дате рождения супруги в штампе о браке, как правило, не делает сделку недействительной: личность продавца подтверждается паспортом, а личность супруги и её согласие — её собственными документами и нотариальным согласием. Однако ошибочную отметку лучше исправить до сделки, чтобы не дать повода для отказа в регистрации или будущих споров.

Что говорит закон

• Статья 35 СК РФ: для продажи общего имущества супругов, права на которое подлежат регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Без него сделку можно оспорить в течение года с того дня, как супруг узнал о ней.
• Если согласие оформлено нотариусом, а данные супруги в нём совпадают с её паспортом и свидетельством о браке, ошибка в штампе в паспорте мужа на действительность согласия обычно не влияет.
• Признать сделку недействительной наследники могут только по общим основаниям ГК РФ — например, по статье 177 (продавец не понимал значения своих действий) или статье 179 (обман, угроза). Ошибка в штампе к этим основаниям не относится.
• Паспорт с неправильными отметками может стать основанием для замены паспорта, но сам владелец от этого не теряет прав, а ранее совершённые сделки не отменяются.

Возможные варианты действий

1. Попросить продавца до сделки обратиться в подразделение МВД по вопросам миграции для исправления отметки или замены паспорта — это обычно делается быстро.
2. Убедиться, что согласие супруги удостоверено нотариально и содержит правильные данные по её паспорту.
3. Как вариант, оформить сделку у нотариуса — он проверит документы и дееспособность сторон.
4. Для снижения рисков можно попросить продавца представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
5. Проверить по выписке ЕГРН основание приобретения квартиры, наличие обременений и других собственников.

Что подготовить

• копии паспортов продавца и его супруги, свидетельство о браке;
• нотариальное согласие супруги;
• правоустанавливающие документы и свежую выписку из ЕГРН;
• документы об оплате (расписку или банковские документы).

Риски для покупателя зависят прежде всего от того, правильно ли оформлено согласие супруги и нет ли других скрытых обстоятельств — несовершеннолетних собственников, наследников, долгов. Перед подписанием договора документы продавца стоит показать юристу по недвижимости.