Обмен ипотечной квартиры на дом и рефинансирование в другом банке

Квартиру в залоге можно обменять только с согласия банка, и заставить его согласиться нельзя. Но кроме досрочного погашения есть и другие схемы: продажа квартиры с погашением долга деньгами покупателя, замена предмета залога по договорённости с банком, рефинансирование. Отпуск по уходу за ребёнком сам по себе не запрещает кредит, но банки оценивают доход, и с пособием одобрение получить сложнее.

Что говорит закон

• Статья 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — заложенное имущество может быть отчуждено, в том числе путём обмена, только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором.
• Статья 345 ГК РФ — замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.
• Статья 567 ГК РФ — к мене применяются правила купли-продажи; обмен квартиры на дом с землёй требует регистрации перехода права.
• Статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ о материнском капитале — если на погашение ипотеки использовался маткапитал, жильё оформляется в общую собственность с детьми, и для обмена потребуется согласие органа опеки (статья 37 ГК РФ) и выделение детям долей в доме.

Возможные варианты действий

1. Спросить в банке о продаже ипотечной квартиры с погашением долга: владелец дома покупает квартиру, часть денег идёт на закрытие ипотеки, затем вы покупаете дом. Если у него нет денег, можно рассмотреть ипотеку покупателя в том же банке.
2. Попросить банк о замене залога: квартира освобождается, а в залог передаётся дом. Многие банки соглашаются, если дом ликвиден и проходит оценку, но обязаны не все.
3. Рефинансировать кредит в другом банке под залог текущей квартиры, а затем договориться с новым банком об обмене или замене залога. Сразу взять в залог чужой дом новый банк, как правило, не может, пока он не станет вашим.
4. Привлечь созаёмщика или поручителя с доходом, чтобы повысить шансы на одобрение в период отпуска по уходу за ребёнком.
5. Как вариант — краткосрочный заём или помощь родственников для досрочного погашения с последующим обменом.

Что подготовить

• кредитный договор и справку об остатке долга;
• документы на квартиру и выписку ЕГРН на дом и участок;
• отчёт об оценке дома;
• справки о доходах и пособиях, сведения о маткапитале.

Многое зависит от позиции банка, стоимости и ликвидности дома, наличия земли и того, использовался ли материнский капитал. Сделка многоэтапная, поэтому перед подписанием документов стоит показать её схему юристу по недвижимости.