Оспаривание продажи квартиры без нотариального согласия супруга

Супруг продавца действительно может оспорить продажу квартиры, нажитой в браке, если не давал нотариального согласия, но только в течение года с момента, когда узнал или должен был узнать о сделке. Такая сделка не ничтожна, а оспорима, и суды учитывают, знал ли покупатель об отсутствии согласия, а также знал ли сам супруг о продаже.

Что говорит закон

• Пункт 3 статьи 35 СК РФ — для распоряжения недвижимостью, нажитой в браке, и для сделки, требующей государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чьё согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о её совершении.
• Статья 173.1 ГК РФ — сделка без необходимого согласия третьего лица оспорима и может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия.
• Статья 167 ГК РФ — при недействительности сделки стороны возвращают друг другу полученное: квартира — продавцу, деньги — покупателю.
• Статья 461 ГК РФ — при изъятии товара у покупателя по основаниям, возникшим до сделки, продавец обязан возместить ему убытки.
• Важно: квартира, полученная продавцом до брака, по наследству или в дар, общей собственностью супругов не является (статья 36 СК РФ), и тогда согласие не требовалось.

Возможные варианты действий

1. Проверить, когда и как продавец получила квартиру — по выписке из ЕГРН и правоустанавливающим документам.
2. Оценить, мог ли супруг знать о продаже: жили ли они вместе, обсуждалась ли сделка, получал ли он часть денег. Если знал больше года назад, срок для иска, скорее всего, пропущен.
3. Можно попросить продавца получить у супруга нотариальное согласие задним числом (одобрение сделки) — это снимет риск.
4. Если иск всё же подан — доказывать, что вы не знали и не должны были знать об отсутствии согласия, например потому что продавец заверила вас об отсутствии брака.

Что подготовить

• договор купли-продажи и выписку из ЕГРН;
• документы об оплате;
• заверения продавца о семейном положении, если они есть в договоре;
• справки об инвалидности.

Если сделку признают недействительной, право собственности вернётся продавцу, и проживание покупателей в квартире будет зависеть от решения суда, а инвалидность сама по себе от этого не защищает, но деньги и убытки подлежат возврату. Многое зависит от того, когда супруг узнал о продаже, поэтому документы стоит показать юристу по сделкам с недвижимостью.