Покупка квартиры с материнским капиталом при продаже старой

Обычно такую сделку строят как альтернативную: однокомнатная квартира продаётся, и деньги от продажи вместе с материнским капиталом и при необходимости ипотекой идут на покупку новой. Главные сложности — получить ипотеку без подтверждённого дохода и правильно выделить доли детям.

Что говорит закон

• Статья 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» — материнский капитал можно направить на покупку жилья, в том числе на первоначальный взнос и погашение ипотеки. Жильё, приобретённое с его использованием, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением долей.
• Если в однокомнатной квартире нет долей детей и она не покупалась с материнским капиталом, разрешение органа опеки на её продажу не требуется. Если доли детей есть — по статье 37 ГК РФ и статье 60 СК РФ нужно предварительное разрешение опеки, а новое жильё должно не ухудшать их положение.
• Государственная программа семейной ипотеки по льготной ставке доступна семьям с детьми при соблюдении условий о возрасте детей и о приобретаемом жилье; условия программы несколько раз менялись, их стоит уточнить в банке на дату сделки.
• Статья 220 НК РФ — имущественный вычет при покупке жилья и по процентам ипотеки возможен только при наличии дохода, облагаемого НДФЛ, то есть при официальной работе.

Возможные варианты действий

1. Обратиться в несколько банков: часть банков рассматривает заявки на ипотеку с подтверждением дохода справкой по форме банка или по двум документам, но при неофициальном доходе ставка и требования к взносу обычно выше. Официальное трудоустройство или регистрация как самозанятого существенно повышают шансы.
2. Рассчитать бюджет: цена продажи однушки плюс материнский капитал как первоначальный взнос, остаток — ипотека.
3. Узнать в региональном органе соцзащиты о региональных мерах для семей с детьми.
4. Заключить сделки в один день или через аккредитив, чтобы не остаться без жилья; подать в Социальный фонд заявление о распоряжении материнским капиталом.
5. После погашения ипотеки оформить доли детей и супруги по нотариальному соглашению в установленный срок.

Что подготовить

• документы на однокомнатную квартиру;
• свидетельства о рождении детей и о браке;
• сертификат или выписку о материнском капитале;
• документы о доходах, какие есть.

Многое зависит от того, одобрит ли банк ипотеку, есть ли доли детей в текущей квартире и какие условия семейной ипотеки действуют сейчас. Перед подписанием договоров стоит проверить схему сделки у юриста по недвижимости.