Покупка квартиры с прописанными чужими людьми, которые требуют денег

Сама по себе прописка (регистрация) не даёт этим людям права на квартиру и не обязывает ни собственника, ни покупателя платить им стоимость жилья. Если договора купли-продажи с ними не было, их права ограничены пользованием по воле собственника, а вопрос о ремонте решается отдельно. Угрозы разгромить квартиру и выгнать вас — повод для обращения в полицию, а не для новых выплат.

Что говорит закон

• Статьи 209 и 288 ГК РФ — собственник владеет, пользуется и распоряжается жильём по своему усмотрению и вправе его продать.
• Статья 3 Закона РФ «О праве граждан на свободу передвижения…» — регистрация не порождает права на жилое помещение.
• Статьи 689 и 699 ГК РФ — если люди жили бесплатно с согласия собственника, это безвозмездное пользование; от него можно отказаться, предупредив за месяц. Если платили за проживание — это найм, и важны его условия.
• Статья 292 ГК РФ и статья 35 ЖК РФ — при переходе права собственности права пользования у лиц, не являющихся членами семьи собственника, по общему правилу прекращаются, а отказ освободить жильё — основание для выселения через суд.
• Статья 558 ГК РФ — в договоре продажи жилого дома или квартиры должны быть перечислены лица, сохраняющие право пользования после продажи.
• Статьи 1102 и 1105 ГК РФ — за ремонт они могут требовать лишь возмещения подтверждённых затрат как неосновательного обогащения, и то если докажут, что улучшения неотделимы и сделаны не по их собственному решению. Требовать всю стоимость квартиры оснований нет.
• Требование денег под угрозой повреждения имущества или насилия может квалифицироваться как вымогательство (статья 163 УК РФ), угрозы убийством или причинением вреда здоровью — по статье 119 УК РФ.

Возможные варианты действий

1. Прекратить любые выплаты, а за уже переданные 92 000 рублей сохранить расписки или переводы.
2. Подать заявление в полицию об угрозах, приложив записи разговоров и переписку.
3. Собственнику до сделки направить зарегистрированным уведомление об отказе от безвозмездного пользования и требование сняться с учёта.
4. Если не снимутся добровольно, собственник или новый владелец подаёт иск о признании утратившими право пользования и снятии с регистрационного учёта. Решение суда — основание для снятия без их участия.
5. Сделку лучше удостоверить у нотариуса: с учётом возраста продавца стоит получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы снизить риск оспаривания по статье 177 ГК РФ.
6. Не передавать деньги за квартиру полностью, пока не решён вопрос с зарегистрированными, — можно использовать аккредитив или банковскую ячейку.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН и документы о праве собственности продавца;
• выписку из домовой книги о зарегистрированных;
• расписки и переписку с этими людьми;
• доказательства угроз.

Многое зависит от того, были ли с ними письменные договорённости о выкупе, передавали ли они деньги собственнику и как оформлены их расходы на ремонт. До подписания договора купли-продажи стоит показать все документы юристу по жилищным делам.