Покупка квартиры в браке на деньги родителей и доли при разводе

Самый надёжный способ закрепить неравные доли — нотариальный брачный договор, в котором прямо сказано, что квартира поступает в долевую собственность супругов в пропорции 2/3 и 1/3. Вариант с дарением денег тоже рабочий, но при разводе его придётся доказывать, а схема с оформлением квартиры на мам и последующим дарением сложнее и дороже.

Что говорит закон

• Статья 34 СК РФ — имущество, купленное в браке на общие доходы, считается совместным независимо от того, на кого оно оформлено.
• Статья 36 СК РФ — имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью. Если квартира куплена на подаренные лично одному супругу деньги, она тоже может быть признана личной, но бремя доказывания лежит на том, кто на это ссылается.
• Статьи 40–42 СК РФ — брачный договор заключается письменно и удостоверяется нотариусом; в нём можно установить долевой режим на конкретное имущество, в том числе приобретаемое в будущем.
• Статья 39 СК РФ — без договора доли супругов при разделе по общему правилу равны.
• Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ — денежные подарки от физических лиц НДФЛ не облагаются, а вот подаренная недвижимость от лица, не являющегося близким родственником (например, свекровь — невестке или тёща — зятю), облагается налогом.

Возможные варианты действий

1. Брачный договор до покупки. Указать, что квартира по конкретному адресу или любая квартира, купленная на эти средства, принадлежит жене в размере 2/3, мужу — 1/3. Право затем регистрируется в долях.
2. Договоры дарения денег. Мама жены дарит деньги дочери, мама мужа — сыну, с указанием цели — покупка жилья. Деньги лучше переводить безналично, со счёта дарителя на счёт одаряемого и далее продавцу, чтобы прослеживалась связь. Такой договор помогает в споре, но суд оценит все доказательства в совокупности.
3. Оформление на мам с последующим дарением. Юридически возможно, но это две сделки, дополнительные расходы и налоговые риски для дарения не от близкого родственника. Обычно такой путь выбирают, если супруги вообще не хотят, чтобы квартира была общей.

Разумно сочетать первый и второй варианты: брачный договор фиксирует доли, а документы о дарении денег подтверждают их происхождение.

Что подготовить

• паспорта супругов и свидетельство о браке;
• проект брачного договора;
• договоры дарения денег и банковские выписки о переводах;
• договор купли-продажи квартиры с указанием долей.

Многое зависит от того, будут ли в покупке участвовать общие деньги супругов, ипотека или материнский капитал — это меняет расчёт долей. Перед сделкой стоит обсудить формулировки брачного договора с нотариусом или семейным юристом.