Спор с соседями о земле под двухквартирным домом и заборе

Оформить на себя часть земли, которой вы давно пользуетесь в своих заборах, соседи без вашего участия, как правило, не смогут: при межевании границы согласуются со всеми смежными правообладателями. Для двухквартирного дома многое зависит от того, как он оформлен — как многоквартирный дом или как дом блокированной застройки, потому что от этого зависит, можно ли выделить отдельный участок каждому.

Что говорит закон

• Статьи 39 и 40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» — местоположение границ участка подлежит согласованию с правообладателями смежных участков; возражения фиксируются в акте согласования, а спор разрешается в суде.
• Статья 36 ЖК РФ — если дом признан многоквартирным, земля под ним является общей долевой собственностью собственников помещений и формируется единым участком.
• Статья 16 Федерального закона № 476-ФЗ от 30.12.2021 — с 1 марта 2022 года дом с отдельными выходами на свой участок может быть признан домом блокированной застройки, а квартиры — блоками; тогда под каждым блоком можно образовать отдельный участок. Для этого нужно согласие собственников всех блоков, а при отказе вопрос решается в суде.
• Статья 39.20 ЗК РФ — собственники зданий имеют исключительное право на приобретение участков под ними без торгов.
• Статья 234 ГК РФ о приобретательной давности требует 15 лет открытого владения, а к государственной и муниципальной земле обычно не применяется, поэтому 12 лет пользования сами по себе собственности не дают, но служат доказательством сложившегося порядка.
• Статья 64 ЗК РФ — земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Возможные варианты действий

1. Заказать выписку из ЕГРН на дом и землю: уточнить, оформлен ли дом как многоквартирный, есть ли у соседей участок и какие границы внесены.
2. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана по фактическим границам забора; при отказе соседей подписать акт — зафиксировать возражения.
3. Рассмотреть признание дома домом блокированной застройки, чтобы каждый собственник оформил свой участок самостоятельно.
4. При отказе соседей — иск в суд об установлении границ или об определении порядка пользования землёй.

Что подготовить

• документы на дом или квартиру и технический паспорт;
• выписки из ЕГРН и старые планы усадьбы;
• доказательства пользования участком более 12 лет: фото, свидетелей, квитанции.

Исход зависит от правового статуса дома и от того, есть ли уже сформированные участки у соседей. При сопротивлении соседей стоит показать документы земельному юристу и кадастровому инженеру.