Сособственник закрыл комнату и не пускает покупателя доли

Участковый, как правило, не будет вскрывать дверь: полиция вправе проникать в жилое помещение только в исключительных случаях, связанных со спасением людей или пресечением преступления, а спор о пользовании квартирой гражданский. Вскрывать замок самостоятельно тоже рискованно. Надёжный путь — иск о нечинении препятствий и передаче ключей, решение по которому исполнят судебные приставы.

Что говорит закон

• Статья 247 ГК РФ — владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников, а при отсутствии согласия — в порядке, установленном судом.
• Статья 304 ГК РФ — собственник может требовать устранения любых нарушений его права, даже не связанных с лишением владения.
• Статья 15 Федерального закона «О полиции» — закрытый перечень случаев, когда сотрудники могут войти в жилище против воли проживающих.
• Статья 330 УК РФ и статья 19.1 КоАП РФ — самовольные действия вопреки установленному порядку могут расцениваться как самоуправство, поэтому силовое вскрытие лучше не устраивать.
• Статья 250 ГК РФ — раз соседу предложено купить долю и он отказался, продать её третьему лицу можно; доступ покупателя в квартиру закон не регулирует.

Возможные варианты действий

1. Направить сособственнику письменное требование передать ключи и обеспечить доступ в определённое время, ссылаясь на его же ответ в полиции, что он готов выдать ключи. Это пригодится как доказательство.
2. Если доступ не дан — подать в районный суд иск о вселении, нечинении препятствий и передаче ключей, при необходимости — об определении порядка пользования. Госпошлина по неимущественному иску для физического лица после изменений 2024 года — 3000 рублей.
3. Пока спор не решён, показывать покупателю документы, план квартиры и фотографии, а в договоре честно отразить ситуацию — некоторые покупатели долей готовы на это.
4. Как альтернатива — предложить сособственнику выкупить долю по сниженной цене или обсудить совместную продажу всей квартиры: целиком она обычно стоит дороже, чем доли по отдельности.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН о праве сына на долю;
• ответ полиции по его заявлению;
• копию требования о передаче ключей с отметкой о вручении;
• свидетелей и видео неудачных попыток попасть в квартиру.

Исход зависит от того, о какой именно комнате идёт речь, как квартира фактически поделена и есть ли сложившийся порядок пользования. С документами стоит обратиться к юристу по жилищным спорам до подачи иска.