Продажа дома после развода, если он оформлен на бывшего мужа

Пока дом зарегистрирован на отца, продать его может только он сам или человек по его нотариальной доверенности. Устная договорённость «оставляю дом вам» права собственности не переносит. Чтобы мама могла распоряжаться домом сама, его нужно переоформить на неё или на детей.

Что говорит закон

• Статья 209 ГК РФ — распоряжаться имуществом, в том числе продавать его, вправе собственник.
• Статья 131 ГК РФ и Закон о государственной регистрации недвижимости — собственником считается тот, кто указан в ЕГРН.
• Статья 34 СК РФ — если дом приобретён в браке, он является общей совместной собственностью супругов, даже если записан на одного из них; развод сам по себе этого не меняет.
• Статья 38 СК РФ — бывшие супруги могут разделить общее имущество по нотариальному соглашению или через суд; срок исковой давности — три года, но он отсчитывается с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права, а не с даты развода.
• Статья 36 СК РФ — дом, полученный отцом до брака, по наследству или в дар, — его личное имущество, и тогда мама прав на него не имеет.
• Статья 185.1 ГК РФ — доверенность на продажу недвижимости удостоверяется нотариусом.

Возможные варианты действий

1. Продажа самим отцом. Самый простой путь, если он согласен; деньги он может передать маме. Учтите, что налог с продажи, если дом в собственности меньше минимального срока, будет начислен ему.
2. Нотариальная доверенность от отца на маму с правом продажи и получения денег.
3. Дарение дома маме или детям. Дарение от отца детям не облагается НДФЛ, а бывшей жене — облагается, так как она уже не член семьи в налоговом смысле.
4. Соглашение о разделе общего имущества у нотариуса, по которому дом переходит маме.
5. Иск о разделе, если дом нажит в браке, а отец перестал идти на контакт.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на дом и землю;
• свидетельства о браке и о его расторжении;
• документы, показывающие, когда и на какие средства куплен дом;
• паспорта всех участников сделки.

Многое зависит от того, когда и на какие деньги приобретён дом, оформлена ли земля под ним и не использовался ли материнский капитал — тогда доли должны получить дети. С документами лучше заранее проконсультироваться у нотариуса или юриста.