Покупка квартиры в рассрочку с оплатой части материнским капиталом

Купить квартиру с оплатой частями закон позволяет: продавец может согласиться получить часть цены позже, а квартира до полной оплаты будет в залоге у продавца. Сложность в сроках материнского капитала: право на него возникает только после рождения ребёнка, а направить его напрямую продавцу по договору купли-продажи, как правило, можно лишь после того, как ребёнку исполнится три года. Сразу после рождения капиталом можно оплатить первоначальный взнос или погасить кредит либо заём на покупку жилья.

Что говорит закон

• Статьи 488 и 489 ГК РФ — договор купли-продажи с рассрочкой платежа должен содержать цену, порядок, сроки и размеры платежей. До оплаты товар по умолчанию находится в залоге у продавца (пункт 5 статьи 488 ГК РФ).
• Статьи 549–551 ГК РФ — договор продажи квартиры заключается в письменной форме, переход права собственности регистрируется в Росреестре.
• Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»: статья 7 допускает использование капитала на погашение жилищных кредитов и займов без ожидания трёх лет; статья 10 обязывает оформить жильё, купленное с капиталом, в общую собственность родителей и детей.
• Квартира, купленная в браке, — общее имущество супругов (статья 34 СК РФ), независимо от того, кто из них работает.

Возможные варианты действий

1. Договориться с продавцом о рассрочке до момента, когда капитал станет доступен, с залогом квартиры в его пользу. Продавцу это рискованно, поэтому такие сделки редки и часто дороже.
2. Взять целевой заём на остаток суммы в банке или кредитном потребительском кооперативе и после рождения ребёнка погасить его капиталом. Заёмщиком может быть любой из супругов; при плохой кредитной истории мужа кооператив иногда сговорчивее банка.
3. Отложить покупку до рождения ребёнка и получения сертификата, если продавец готов ждать по предварительному договору.
4. Избегать предложений «обналичить» капитал: такие схемы приводят к отказу фонда и уголовной ответственности по статье 159.2 УК РФ.

Что подготовить

• документы на квартиру и выписку из ЕГРН;
• проект договора с графиком платежей и условием о залоге;
• паспорта, свидетельство о браке, позже — сертификат на капитал;
• обязательство выделить доли детям.

Результат зависит от того, согласится ли продавец ждать, какой заём удастся получить и не изменятся ли правила использования капитала к моменту рождения ребёнка. Перед подписанием договора с рассрочкой полезно показать проект юристу или нотариусу: ошибка в условиях о платежах может стоить квартиры.