Применение части 8.2 статьи 32 ЖК РФ к доле, полученной по дарению

Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ ограничивает права тех, кто приобрёл жильё в доме уже после признания его аварийным: им положено только денежное возмещение не выше цены приобретения, без права на другую квартиру. Но эта норма появилась только в конце 2019 года, и суды, как правило, не применяют её к сделкам, совершённым раньше, поэтому дарение 2016 года само по себе не должно лишать права на переселение.

Что говорит закон

• Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ (введена Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ, действует с 28.12.2019) — граждане, которые приобрели право собственности на помещение в аварийном доме после признания его таковым, получают возмещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения; части 8 и 9 статьи 32 к ним не применяются. Исключение — получение жилья по наследству.
• Статья 4 ГК РФ — закон, как общее правило, не имеет обратной силы и применяется к отношениям, возникшим после его введения в действие.
• Статья 16 Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» — при переселении по региональной программе собственник вправе выбрать другое жилое помещение вместо выкупа.
• Статья 34 СК РФ — если квартира была общим имуществом супругов, важно, как именно возникли доли и не было ли ранее права на всё помещение у второго супруга.

Отдельный вопрос — если доля получена по дарению безвозмездно, то «стоимость приобретения» равна нулю, поэтому для сделок после 28.12.2019 норма особенно жёсткая. Для дарения 2016 года сложилась практика, что ограничение не применяется, но окончательно это решает суд.

Возможные варианты действий

1. Запросить в администрации информацию, включён ли дом в региональную программу и как администрация намерена учитывать долю, полученную по дарению.
2. Если администрация ссылается на часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ, попросить письменный ответ и обжаловать его, указав дату сделки и отсутствие обратной силы нормы.
3. При несогласии с предложенным вариантом — не подписывать соглашение и защищать право на равноценную квартиру в суде.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на обе доли;
• договор дарения 2016 года;
• заключение межведомственной комиссии и постановление о признании дома аварийным;
• документы о включении дома в программу переселения.

Исход зависит от того, как администрация трактует норму, от позиции суда в регионе и от того, как изначально возникла общая собственность супругов. С документами на квартиру лучше показаться юристу до подписания любых соглашений о переселении.