Продажа дома на материнский капитал до выделения долей детям

Наиболее безопасный вариант — сначала выделить детям доли в доме, затем получить согласие органа опеки на продажу с условием покупки нового жилья, где детям будут принадлежать доли не меньшего размера. Продажа без выделения долей формально возможна, но такую сделку потом могут оспорить в интересах детей.

Что говорит закон

• Лицо, получившее материнский капитал на строительство или покупку жилья, обязано оформить его в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).
• Сделка с нарушением закона, затрагивающая права третьих лиц, может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ). Суды по искам прокуроров нередко признают продажу жилья, купленного на маткапитал, без выделения долей нарушающей права детей.
• Для отчуждения имущества несовершеннолетних нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», ст. 60 СК РФ). Как правило, опека даёт его, если детям одновременно или заранее приобретается равноценное или лучшее жильё.
• Сделки по отчуждению долей, в том числе принадлежащих несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Возможные варианты действий

1. Выделить доли детям в текущем доме по нотариальному соглашению и зарегистрировать право в Росреестре.
2. Подобрать жильё в другом регионе и обратиться в опеку по месту жительства детей за разрешением на продажу при условии покупки нового жилья с долями детей не меньшего размера. Опека может потребовать одновременную сделку или предварительный договор.
3. Провести продажу и покупку как можно ближе по времени, лучше через нотариуса и с расчётами через аккредитив или ячейку, затем отчитаться в опеку о регистрации долей детей на новом месте.
4. Вариант без выделения долей — продать дом сразу и дать новое обязательство — встречается на практике, но несёт риск оспаривания и может стать проблемой для покупателя, поэтому многие покупатели и банки на него не соглашаются.

Что подготовить

• Документы на дом и землю, сертификат и сведения о распоряжении маткапиталом;
• свидетельства о рождении детей, нотариальное обязательство (если давалось);
• документы на новое жильё и проект договора купли-продажи.

Многое зависит от требований опеки в вашем районе и от того, сможете ли вы синхронизировать продажу и покупку. Перед подписанием договоров стоит показать документы нотариусу или юристу, чтобы выстроить последовательность сделок без риска для детей и покупателя.