Продажа дома в долевой собственности двумя сособственниками

Доверенность не обязательна: сёстры могут продать дом вместе, выступив обеими продавцами в одном договоре. Доверенность нужна только если одна из них не сможет лично участвовать в сделке и подаче документов.

Что говорит закон

• Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников (ст. 246 ГК РФ). Когда продают все сособственники и весь объект целиком, преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) не возникает.
• Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению, но есть исключение: если все участники долевой собственности распоряжаются объектом по одной сделке, нотариус не обязателен (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Это исключение появилось в 2019 году.
• Дом и земельный участок под ним отчуждаются вместе, если они принадлежат одним лицам (ст. 35 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ), поэтому участок нужно включить в тот же договор.
• Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ), переход права подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
• Доход от продажи облагается НДФЛ, если имущество было в собственности меньше минимального срока; для унаследованного имущества он составляет три года (ст. 217.1 НК РФ).

Возможные варианты действий

1. Составить один договор купли-продажи, где продавцами указаны обе сестры с их долями, и прописать, как распределяется цена между ними.
2. Подать документы на регистрацию через МФЦ или онлайн, обе сестры подписывают заявления. Если одна не может приехать, она оформляет нотариальную доверенность на сестру или другого человека.
3. При желании можно удостоверить сделку у нотариуса — это дороже, но нотариус сам подаст документы на регистрацию и проверит их.
4. Если собственность получена по наследству менее трёх лет назад, учесть декларацию 3-НДФЛ и возможные вычеты.

Что подготовить

• Паспорта продавцов.
• Свидетельства о праве на наследство и выписки из ЕГРН на дом и участок.
• Договор купли-продажи в нужном числе экземпляров.
• Согласие супругов не требуется, если дом получен по наследству: это личное имущество.

Нюансы зависят от того, оформлен ли участок, нет ли среди продавцов несовершеннолетних или недееспособных и как будут проходить расчёты. При крупной сумме стоит показать проект договора юристу или провести расчёты через аккредитив или ячейку.