Продажа квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети брата

Регистрация детей не делает их собственниками, поэтому продать квартиру вы с братом в принципе можете и без согласия органов опеки. Сложность в другом: покупатели неохотно берут жильё с зарегистрированными детьми, и снять их с учёта без согласия матери обычно удаётся только через суд.

Что говорит закон

• Статья 36 СК РФ — имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью. Доля брата получена по дарению, поэтому при разводе она разделу не подлежит.
• Статья 20 ГК РФ — местом жительства несовершеннолетних признаётся место жительства их родителей. Дети, вселённые отцом-собственником, приобретают право пользования квартирой, и развод родителей само по себе его не прекращает.
• Пункт 2 статьи 292 ГК РФ — переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. На практике после продажи новый собственник может требовать снятия их с регистрации через суд.
• Пункт 4 статьи 292 ГК РФ — согласие органа опеки нужно, если отчуждается жильё, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без попечения родителей, либо если затрагиваются их права. Опека иногда проверяет такие сделки, поэтому важно показать, что дети живут с матерью.

Возможные варианты действий

1. Попробуйте договориться с бывшей женой брата: она может зарегистрировать детей у себя. Брат вправе предложить взамен, например, оформить алименты официально.
2. Если договориться не получается, брат может обратиться в суд с иском о признании детей утратившими право пользования квартирой в связи с определением их места жительства с матерью, но такие иски удовлетворяют не всегда.
3. Можно продать квартиру с зарегистрированными детьми, предупредив покупателя; после перехода права он вправе требовать их выписки. Цена в таком случае обычно ниже.
4. Брату стоит оформить алименты через нотариальное соглашение или суд: добровольные переводы без назначения платежа потом сложнее доказать.

Что подготовить

• договор дарения и выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• свидетельство о расторжении брака;
• справки о фактическом месте жительства детей (из школы, детского сада, поликлиники);
• подтверждение передачи денег на содержание детей.

Многое зависит от того, где фактически живут дети, есть ли у матери своё жильё и как будет определено место жительства детей. Перед сделкой стоит показать документы юристу по жилищному праву, чтобы выбрать наименее рискованный путь продажи.