Риски покупателя при занижении цены в договоре купли-продажи

Главный риск занижения цены для покупателя — при признании сделки недействительной гарантированно вернуть можно только сумму, указанную в договоре. Отдельно оформленная оплата «неотделимых улучшений» тоже может быть взыскана, но лишь если удастся доказать реальную передачу денег, а суд может расценить такую схему как прикрытие настоящей цены.

Что говорит закон

• Статья 167 ГК РФ — при недействительности сделки каждая сторона возвращает другой всё полученное; сумма определяется по доказательствам, и прежде всего по договору и распискам.
• Пункт 2 статьи 170 ГК РФ — притворная сделка, прикрывающая другую, ничтожна; к прикрываемой сделке применяются относящиеся к ней правила. Связка «договор купли-продажи плюс договор об улучшениях» может быть признана единой сделкой с реальной ценой.
• Основания недействительности: отсутствие нотариального согласия супруга продавца (статья 35 СК РФ), сделка с недееспособным или под влиянием обмана (статьи 171–179 ГК РФ), а также оспаривание в банкротстве продавца по статье 61.2 Закона о банкротстве — заниженная цена прямо повышает этот риск.
• Статья 220 НК РФ — имущественный вычет покупателю предоставляется исходя из подтверждённых расходов, поэтому заниженная цена уменьшает вычет.
• Статьи 1154 и 1155 ГК РФ — срок принятия наследства 6 месяцев; суд может его восстановить, если наследник не знал и не должен был знать о смерти, при условии обращения в течение 6 месяцев после того, как причины отпали. Пункт 2 статьи 196 ГК РФ — общий предельный срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня нарушения права, за исключениями, установленными законом.
• Статья 302 ГК РФ защищает добросовестного приобретателя, но заниженная цена может стать аргументом против добросовестности.

Возможные варианты действий

1. По возможности указать в договоре реальную цену.
2. Если схема уже применена, сохранить все расписки и банковские документы на полную сумму.
3. Проверить историю объекта: давность получения наследства продавцом, круг возможных наследников, согласие супруга, признаки финансовых проблем у продавца.

Что подготовить

• договор купли-продажи и договор об улучшениях;
• расписки и банковские выписки;
• выписку из ЕГРН с историей переходов права;
• документы о наследстве продавца.

Степень риска зависит от того, как давно продавец получил объект, есть ли другие наследники и чем подтверждена передача денег. До подписания такие документы стоит проверить у юриста по недвижимости.