Риски покупки квартиры, полученной продавцом по договору ренты

Досрочное прекращение ренты по соглашению сторон закон допускает, и если после этого квартира осталась у сына без обременения, а прошло около десяти лет, риск оспаривания сделок с мамой уже заметно снижен сроками исковой давности. Основные риски обычно лежат в другом: права третьих лиц на проживание, супружеская доля, дееспособность сторон и сам текст соглашения о прекращении ренты.

Что говорит закон

• Статьи 583–605 ГК РФ — договоры ренты, в том числе пожизненного содержания с иждивением; рента обременяет квартиру, а при существенном нарушении договора получатель ренты вправе требовать возврата недвижимости (статья 599 и статья 605 ГК РФ).
• Статья 450 и статья 407 ГК РФ — договор и обязательство можно прекратить по соглашению сторон, в том числе досрочно.
• Статья 181 и пункт 2 статьи 196 ГК РФ — оспоримую сделку можно оспорить в течение года, ничтожную — в течение трёх лет с начала исполнения, но не позднее десяти лет со дня нарушения права, за исключением отдельных случаев.
• Статья 35 СК РФ — рента является возмездным договором, поэтому квартира, полученная сыном по ренте в браке, может быть совместной собственностью супругов, и для продажи нужно нотариальное согласие супруги.
• Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — лица, отказавшиеся от приватизации, сохраняют бессрочное право пользования квартирой и при её продаже.

Возможные варианты действий

1. Попросить у продавца договор ренты, соглашение о его прекращении и документ мамы о получении квартиры в 90-х: договор приватизации или иной.
2. Заказать расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав и проверить, кто был зарегистрирован при приватизации и не отказывался ли кто-то от неё.
3. Получить архивную выписку о зарегистрированных лицах; квартира должна быть свободна от прописанных людей к сделке.
4. Взять у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров или пройти освидетельствование перед сделкой.
5. Выяснить семейное положение продавца на дату ренты и, если нужно, получить согласие супруги.
6. Рассмотреть нотариальное удостоверение сделки и страхование титула.

Что подготовить

• правоустанавливающие документы цепочки владельцев;
• выписки из ЕГРН и архивную выписку о регистрации;
• сведения о браке продавца;
• справки ПНД и НД продавца.

Надёжность сделки зависит от содержания соглашения о прекращении ренты и истории приватизации. Перед внесением задатка стоит показать весь пакет документов юристу по недвижимости.