Магазин куплен по предварительному договору, продавец стал банкротом

Если по предварительному договору вы полностью оплатили магазин и получили его во владение, такой договор, скорее всего, будет расценён как основной договор купли-продажи с предоплатой. Но после открытия конкурсного производства спор о правах на имущество должника, как правило, рассматривается арбитражным судом в деле о банкротстве, поэтому действовать нужно через конкурсного управляющего и арбитраж, причём быстро — до продажи объекта.

Что говорит закон

• Статья 429 ГК РФ — предварительный договор лишь обязывает заключить основной. Однако Пленум Верховного Суда РФ в постановлении № 49 от 25 декабря 2018 года разъяснил, что договор, названный предварительным, но предусматривающий полную или почти полную оплату до заключения основного, квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
• Статьи 551 и 556 ГК РФ — переход права собственности на недвижимость подлежит регистрации; если продавец уклоняется, суд по требованию покупателя может вынести решение о регистрации перехода права.
• Статья 126 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — с открытия конкурсного производства требования к должнику предъявляются только в рамках дела о банкротстве.
• Статья 142 того же закона — реестр требований кредиторов закрывается через два месяца после публикации сведений о признании должника банкротом; заявить требование позже можно, но оно удовлетворяется в последнюю очередь.

Возможные варианты действий

1. Срочно направить конкурсному управляющему письменное заявление о том, что магазин оплачен и передан вам, с копиями чека и договора, и потребовать не включать его в конкурсную массу.
2. Обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с требованием о государственной регистрации перехода права собственности или об исключении имущества из конкурсной массы. Одновременно можно просить о запрете продажи магазина как обеспечительной мере.
3. Параллельно, на случай отказа, заявить денежное требование о включении уплаченной суммы в реестр кредиторов, чтобы не потерять хотя бы его.
4. Решить вопрос с актом ввода в эксплуатацию: запросить копии в архиве администрации, а при необходимости подготовить технический план через кадастрового инженера.

Что подготовить

• предварительный договор и чек об оплате;
• доказательства передачи магазина и пользования им: ключи, договоры на свет, налоги, фото;
• копию акта ввода в эксплуатацию;
• сведения о деле о банкротстве из картотеки арбитражных дел.

Многое зависит от условий договора, полноты оплаты, фактической передачи здания и того, зарегистрировано ли право самого райпо. Ситуация срочная и процессуально сложная, поэтому стоит как можно скорее показать документы юристу, знакомому с банкротными спорами.