Двойной кадастровый учёт земельного участка и наложение границ

Скорее всего, двойной учёт возник при массовой постановке на кадастровый учёт ранее учтённых участков: один и тот же участок попал в базу дважды из разных источников из-за расхождения в написании адреса, а затем муниципалитет, не проверив права, сдал «второй» участок в аренду. Исправить это, как правило, удаётся только через суд, поскольку на дубле зарегистрированы права третьего лица.

Что говорит закон

• Статья 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — различает техническую и реестровую ошибки. Реестровая ошибка исправляется по решению Росреестра, если это не нарушает прав третьих лиц, иначе — только по решению суда.
• Земельный кодекс РФ — органы местного самоуправления вправе распоряжаться лишь участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Участок, предоставленный ранее гражданину на праве постоянного пользования, не может быть повторно предоставлен другому лицу.
• Статьи 166 и 168 ГК РФ — сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права третьих лиц, ничтожна; договор аренды, заключённый на ваш участок, может быть признан недействительным, а уступка прав — вслед за ним.
• Статья 12 и статья 304 ГК РФ — собственник может требовать устранения нарушений своего права, в том числе признания отсутствующим зарегистрированного права другого лица.
• Статья 64 ЗК РФ — земельные споры, в том числе об установлении границ, рассматриваются в суде.

Возможные варианты действий

1. Запросить в Росреестре кадастровые дела и выписки по обоим участкам, а в архиве — документы-основания их учёта.
2. Подготовить заключение кадастрового инженера о том, что границы второго участка совпадают с вашим участком.
3. Обратиться в администрацию с заявлением о расторжении договора аренды и об обращении в Росреестр о снятии дубля; при отказе — в суд.
4. В суде, как вариант, заявить требования о признании договора аренды и уступки недействительными, о признании отсутствующим права аренды, об исключении сведений о втором участке из ЕГРН и об установлении границ вашего участка.

Что подготовить

• распоряжение 1994 года и выписку из ЕГРН о праве собственности;
• выписки и кадастровые дела по обоим участкам;
• заключение кадастрового инженера, межевой план;
• доказательства фактического пользования: забор, постройки, платежи по налогу.

Исход во многом зависит от того, какое право возникло раньше, чьими документами подтверждено фактическое местоположение участка и использует ли арендатор землю. Дела этой категории сложные, поэтому документы стоит показать юристу по земельному праву до подачи иска.