Снос дома: соцнайм вместо собственности на комнату за маткапитал

Если комната находится в собственности семьи, предоставление взамен жилья по договору социального найма, как правило, не соответствует закону без согласия собственников: соцнайм предусмотрен для тех, кто сам жил в муниципальном жилье. Собственник аварийного жилья имеет право на выкуп или, по соглашению, на другое жильё в собственность.

Что говорит закон

• Статья 32 ЖК РФ — при изъятии жилого помещения в аварийном доме собственнику выплачивается возмещение (выкупная цена) либо по соглашению с ним предоставляется другое жилое помещение с зачётом его стоимости. Изъятие идёт через процедуру уведомления, требования о сносе и решения об изъятии земельного участка.
• Статьи 86–89 ЖК РФ — жильё по социальному найму при сносе дома предоставляется нанимателям, то есть тем, кто занимал помещение по договору соцнайма.
• Статья 16 Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» — если дом включён в региональную программу переселения, собственник вправе выбрать другое жильё в собственность или выкуп.
• Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ — жильё, купленное за материнский капитал, оформляется в общую собственность родителей и детей. Права детей должны сохраниться и при переселении, а сделки с их долями требуют согласия органа опеки.

Возможные варианты действий

1. Проверить по выписке из ЕГРН, в чьей собственности находится комната и выделены ли доли детям.
2. Запросить в администрации копию заключения межведомственной комиссии, постановления о признании дома аварийным и сведения о том, включён ли дом в программу переселения.
3. Направить в администрацию письменное заявление о том, что вы являетесь собственниками и не согласны на соцнайм, указав желаемый вариант: другое жильё в собственность или выкуп.
4. Распоряжение можно обжаловать в суде в порядке административного судопроизводства (обычно в течение трёх месяцев с момента, когда стало известно о нарушении) или подать жалобу в прокуратуру.
5. Не подписывать договор соцнайма и соглашения, пока не ясно, что будет с правом собственности.

Что подготовить

• договор купли-продажи и выписку из ЕГРН;
• документы об использовании материнского капитала;
• свидетельства о рождении детей;
• копию распоряжения администрации.

Многое зависит от того, оформлено ли право собственности, когда была покупка (для купивших после признания дома аварийным выкуп ограничен ценой покупки) и участвует ли дом в программе переселения. С распоряжением и документами на комнату стоит обратиться к юристу по жилищным спорам до подписания каких-либо бумаг.