Выкуп доли в неприватизированной квартире и защита при разводе

В неприватизированной квартире долей ещё нет: она принадлежит государству или муниципалитету, а жильцы пользуются ею по договору социального найма. Поэтому сначала квартиру приватизируют, и только потом можно купить долю у родственника. Чтобы защитить себя, долю лучше покупать в общую собственность супругов или закрепить ваши права брачным договором.

Что говорит закон

• Статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» — жильё по социальному найму передаётся в собственность с согласия всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования, а также несовершеннолетних с 14 до 18 лет. Несовершеннолетние, зарегистрированные в квартире, как правило, включаются в число собственников.
• Статья 36 СК РФ и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ — доля, полученная мужем при приватизации, является его личным имуществом и при разводе не делится.
• Статья 34 СК РФ — доля, купленная в браке на общие деньги, в том числе в ипотеку, является совместной собственностью, даже если оформлена на одного из супругов.
• Статья 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, как правило, удостоверяются нотариально.
• Статьи 40–42 СК РФ — брачным договором можно установить долевую собственность супругов на конкретное имущество или иной режим.

Возможные варианты действий

1. Сначала провести приватизацию на всех, кто имеет на это право, либо договориться, что кто-то откажется от участия. Дочь, если она зарегистрирована в квартире и несовершеннолетняя, будет, скорее всего, участвовать.
2. После оформления долей купить долю родственника через нотариуса. Можно сразу оформить её в общую долевую собственность вас и мужа, например в равных частях.
3. Если долю оформляют на мужа, заключить брачный договор или нотариальное соглашение, где указано, что купленная доля принадлежит вам обоим в определённых частях.
4. По ипотеке оформиться созаёмщиком и сохранять подтверждения платежей со своих средств.
5. Уточнить в банке, кредитует ли он покупку доли: многие банки делают это только при покупке всей квартиры или последней доли.

Что подготовить

• договор социального найма и выписку о зарегистрированных;
• согласия или отказы от участия в приватизации;
• выписки из ЕГРН после приватизации;
• проект брачного договора и документы по ипотеке.

Многое зависит от того, кто будет участвовать в приватизации и как будет оформлена купленная доля. Перед сделкой стоит обсудить схему с нотариусом или юристом по жилищным вопросам.