Дарение квартир внуку и риск оспаривания сыном дарителя

Бабушка вправе подарить свои квартиры кому захочет, и согласие сына для этого не нужно. Обязательная доля в наследстве на подаренное имущество не распространяется, поэтому оспорить дарение сын сможет только по общим основаниям недействительности сделок — например, если докажет, что бабушка в момент подписания не понимала значения своих действий. Рента защищает от таких споров не лучше дарения, а сама по себе требует от внука постоянных обязательств.

Что говорит закон

• Статья 572 ГК РФ — по договору дарения имущество передаётся безвозмездно. Переход права на квартиру регистрируется в Росреестре.
• Статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — дарение доли в квартире удостоверяется нотариусом; дарение целой квартиры можно оформить в простой письменной форме, хотя нотариальная форма даёт дополнительную защиту.
• Статья 1149 ГК РФ — нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе инвалиды и пенсионеры) имеют право на обязательную долю, но только в имуществе, которое осталось на момент смерти.
• Статьи 170, 177, 178, 179 ГК РФ — сделка может быть признана недействительной, если она мнимая или притворная, совершена лицом, не понимавшим значения своих действий, под влиянием существенного заблуждения, обмана или угрозы. По статье 177 иск после смерти могут подать наследники, чьи права нарушены.
• Статья 578 ГК РФ — сама дарительница может отменить дарение в отдельных случаях, например при покушении одаряемого на её жизнь.
• Статьи 583, 601, 605 ГК РФ — пожизненное содержание с иждивением: квартира переходит плательщику ренты, но он обязан содержать получателя; при существенном нарушении договор может быть расторгнут.
• Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» — если сын отказался от участия в приватизации первой квартиры, он сохраняет право бессрочно в ней проживать и при смене собственника.

Возможные варианты действий

1. Оформить дарение через нотариуса по обеим квартирам: нотариус проверяет дееспособность и фиксирует волю дарителя, что затрудняет последующие споры.
2. Перед подписанием можно получить справку из психоневрологического диспансера или пройти освидетельствование у психиатра — это доказательство на случай иска по статье 177 ГК РФ.
3. Выяснить, на каком основании сын зарегистрирован в первой квартире и не отказывался ли он от приватизации, — от этого зависит, сможет ли новый собственник его выписать.
4. Ренту выбирать имеет смысл, если бабушке действительно нужно содержание и уход, а не ради защиты от оспаривания.

Что подготовить

• правоустанавливающие документы и выписки из ЕГРН на обе квартиры;
• документы о приватизации первой квартиры;
• паспорта сторон, медицинские справки дарителя.

Риск спора зависит прежде всего от здоровья и возраста дарителя, а также от права пользования сына первой квартирой. Перед оформлением стоит показать документы нотариусу или юристу по недвижимости.