Дарение квартиры от ООО учредителю и постороннему человеку

Подарить квартиру гражданину, в том числе своему участнику, ООО в принципе может: запрет на дарение действует только между коммерческими организациями. Но сделку нужно правильно одобрить внутри общества, а также учесть налоговые последствия и для ООО, и для получателей.

Что говорит закон

• Подпункт 4 пункта 1 статьи 575 ГК РФ запрещает дарение только в отношениях между коммерческими организациями; дарение от ООО физическому лицу не запрещено.
• Статья 574 ГК РФ — договор дарения недвижимости заключается в простой письменной форме; нотариус обязателен при отчуждении долей в праве, но если ООО дарит квартиру целиком, даже сразу двум людям в долевую собственность, договор, как правило, можно заключить без нотариуса. Переход права регистрируется в Росреестре (статья 131 ГК РФ).
• Статьи 45 и 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» — сделка с участником (и его супругом) может быть сделкой с заинтересованностью, а если стоимость квартиры превышает 25% активов — крупной сделкой. Их одобряет общее собрание участников.
• Пункт 3 статьи 67.1 ГК РФ — решение общего собрания ООО подтверждается нотариально, если уставом или единогласным решением не предусмотрен иной способ.
• Налоги: безвозмездная передача имущества облагается НДС (статья 146 НК РФ), стоимость подарка не уменьшает налог на прибыль, а получатель-гражданин платит НДФЛ с рыночной стоимости квартиры, поскольку освобождение по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ касается только подарков от членов семьи и близких родственников.

Возможные варианты действий

1. Проверить устав и стоимость активов, провести общее собрание и оформить решение об одобрении сделки.
2. Составить договор дарения (с указанием, кому какая доля переходит) и акт передачи.
3. Подать документы на регистрацию через МФЦ или Росреестр; госпошлину за регистрацию оплачивают получатели.
4. Сравнить с альтернативами: продажа квартиры участнику, выплата действительной стоимости доли при выходе из общества или распределение имущества при ликвидации — налоговая нагрузка может оказаться меньше.

Что подготовить

• устав, выписку из ЕГРЮЛ, документы о полномочиях директора;
• выписку из ЕГРН и документы о покупке квартиры;
• бухгалтерский баланс для оценки крупности сделки;
• оценку рыночной стоимости квартиры.

Многое зависит от системы налогообложения ООО, стоимости квартиры и того, нет ли у общества долгов: при банкротстве безвозмездная передача имущества может быть оспорена. Перед оформлением стоит обсудить схему с юристом и бухгалтером.