Налог при продаже квартиры, часть которой получена по наследству

По общему правилу налог не придётся платить с части цены, приходящейся на долю, которой вы владеете с 2001 года. Для унаследованных 2/3 применяется минимальный срок владения три года, но с 2019 года в Налоговом кодексе появилось правило, позволяющее считать срок по всей квартире с момента регистрации первой доли, — при его применении налога, скорее всего, не будет вовсе.

Что говорит закон

• Пункт 17.1 статьи 217 и статья 217.1 НК РФ — доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если оно было в собственности не меньше минимального срока: три года для унаследованного имущества и пять лет в большинстве иных случаев.
• Для наследства срок владения считается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства.
• Статья 217.1 НК РФ с поправками 2019 года предусматривает, что при приобретении дополнительной доли в той же квартире срок владения исчисляется с даты регистрации права на первоначально приобретённую долю. Поправка распространяется на доходы, полученные начиная с 2019 года, но в применении к долям по наследству лучше заранее уточнить позицию в налоговой.
• Подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ — если налог всё же возникает, доход можно уменьшить на имущественный вычет до 1 млн рублей (при продаже квартиры целиком — пропорционально доле) или на подтверждённые расходы.
• Статья 229 НК РФ — если доход полностью освобождён, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно.

Возможные варианты действий

1. Проверить даты: регистрацию 1/3 в 2001 году и дату смерти наследодателя.
2. Направить в налоговую инспекцию письменный запрос о применении правила о первоначальной доле к вашей ситуации, чтобы получить ответ до сделки.
3. Если налог всё же возникает, сравнить вычет 1 млн рублей с документами о расходах; при цене не выше кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 расчёт будет проще.
4. Если до истечения трёх лет с открытия наследства остаётся немного, можно рассмотреть перенос сделки.

Что подготовить

• выписку из ЕГРН с датами регистрации долей;
• свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти;
• правоустанавливающий документ на 1/3 с 2001 года;
• договор купли-продажи и сведения о кадастровой стоимости.

Результат зависит от дат регистрации и толкования налоговой инспекцией правила о долях. Если сумма сделки значительная, перед продажей стоит показать документы налоговому юристу или консультанту.