Кто вправе пользоваться участком земли под окнами квартиры в доме

Если участок в документах на квартиру не указан, «закрепление» за квартирой по обычаю или со слов прежней хозяйки юридической силы не имеет. Но и соседи не приобрели участок тем, что три года за ним ухаживали. Кто вправе им пользоваться, зависит от того, что это за земля: общее имущество многоквартирного дома, отдельный участок при квартире в доме блокированной застройки или муниципальная земля.

Что говорит закон

• Статья 36 ЖК РФ — земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, если он сформирован и поставлен на кадастровый учёт, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
• Статья 44 ЖК РФ — порядок пользования общим имуществом, в том числе передача его части в пользование отдельным собственникам, определяет общее собрание.
• Статья 234 ГК РФ — право собственности по приобретательной давности возникает только при добросовестном, открытом и непрерывном владении в течение 15 лет; трёх лет ухода за клумбой для этого недостаточно.
• Статьи 25 и 26 ЗК РФ — права на землю возникают по основаниям, установленным законом, и подлежат государственной регистрации.

Возможные варианты действий

1. Получить выписку из ЕГРН и посмотреть публичную кадастровую карту: сформирован ли участок под домом, кому принадлежит, нет ли отдельного участка, относящегося к вашей квартире.
2. Если земля общая для дома, провести общее собрание собственников и решить вопрос о порядке пользования придомовой территорией, в том числе о закреплении частей за квартирами.
3. Если участок не сформирован, обратиться в администрацию с вопросом о его формировании или об аренде части земли.
4. Если дом фактически состоит из отдельных блоков с выходом на свою землю, можно рассмотреть оформление участка при своей части дома.
5. При отсутствии решения собрания и прав на землю спор разрешается в суде, но для этого нужны основания — документы о правах.

Что подготовить

• договор купли-продажи и выписку на квартиру;
• выписку на земельный участок под домом;
• технический паспорт дома;
• протоколы общих собраний, если они проводились.

Многое зависит от типа дома и того, как оформлена земля. Если участок общий, исключительного права на него нет ни у вас, ни у соседей, пока собственники не договорятся. С выписками из ЕГРН стоит сходить к юристу по земельным вопросам.